주택시장 정상화·서민 주거안정 지원 방안 발표
다주택자·강남人 ‘주목’
정부가 얼어붙은 부동산 시장을 살리기 위해 또다시 대책을 내놨다. 올 들어 여섯 번의 부동산 정책을 발표했지만 서민들의 기대심리만 자극했고 시장의 상황은 나아지지 않았다. 정부가 최근 발표한 ‘주택시장 정상화 및 서민 주거안정 지원’에 대한 방안은 규제 완화에 초점이 맞춰져 있다. 특히 서울 강남 3구 투기과열지구 해제와 양도세 중과제도 폐지 등이 핵심이다.
이에 [일요서울]이 강남권 부동산 관계자를 만나 12·7 부동산 대책에 대한 평가를 들어보니 거래 활성화에 대한 파급 효과를 기대하면서도 장기적으로 지켜봐야 한다는 의견이 대체적이었다.
일각에서는 이번 방안이 주택거래 활성화에만 치우쳐 있어 상대적으로 서민을 위한 효과는 적을 것이라는 우려도 제기되고 있다. 다주택자의 양도세 중과제도 폐지 등이 집값 상승으로 이어지거나 월세의 전환이 가속화 돼 서민의 어려움을 더욱 가중시킬 수 있다는 것이다. 또한 강남 3구에 대한 규제 완화로 부동산 가격이 오르면 투기를 더욱 부추길 수 있다는 관측도 나온다. 12·7 부동산 대책으로 인한 부동산 시장의 영향을 알아본다.
정부는 지난 7일 ‘주택시장 정상화와 서민 주거안정 지원’에 대한 대책을 발표했다. 이번 발표에서 정부는 주택시장 정상화에 대한 대책으로 다주택자 양도세 중과제도를 폐지하기로 했다. 또한 재건축 초과이익부담금 부과를 중지하며 강남 3구 투기과열지구도 해제한다.
서민 주거안정 지원에 대한 대책으로는 국민주택기금 운용계획을 변경해 주택구입자금 지원을 확대한다. 생애최초구입자금 대출 금리가 낮아지며 부부합산 연소득이 5000만 원 이하로 지원 대상이 확대된다. 또한 주거용 오피스텔 세입자에 대한 국민주택기금 전세자금이 지원되며 보금자리분양 주택 일부를 임대로 전환해 임대 주택 공급을 늘리기로 했다.
정부의 이번 부동산 대책은 장기적으로는 부동산 침체를 벗어나 거래 활성화에 일조할 수 있지만 당장은 부동산 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것이라는 게 대체적인 분석이다.
다주택자 양도 시 세금 안 낸다
이번 12·7 부동산 대책에서 눈에 띄는 것은 다주택자의 양도세 중과제도 폐지다. 정부는 그동안 2주택 이상 다주택 보유자에게 적용해온 양도세 중과제도를 내년 중에 폐지할 방침이다. 정부의 이 같은 대책은 다주택자의 주택 구입을 독려하고 민간 임대사업을 확대해 주택시장 거래 활성화로 이어지기 위한 방안으로 풀이된다.
실제 양도세 중과제도가 폐지됨에 따라 다주택자의 매도는 쉬워지고 재건축 초과이익 부담금도 2년간 유예돼 아파트를 마련하려는 수요자들의 매수심리를 자극할 것으로 예상된다.
이 제도는 지난 2004년 도입됐으며 2주택 보유자가 집을 팔 때 양도차익의 50%, 3주택 이상 보유자는 양도차익의 60%를 부과한다. 하지만 지난 2009년부터 주택시장 침체로 적용이 유예됐고 내년 말 끝날 예정이었다.
이와 관련해 강남 일대의 한 부동산 대표는 “양도세 중과제도가 폐지됨으로서 다주택자에게는 큰 혜택일 것”이라며 “(본인이) 소유한 주택 처리에 대한 불안이 해소됐다”고 말했다.
또 다른 부동산 관계자는 “기존 주택시장 거래 활성화를 위해 적극적인 세제 완화가 필요했다”며 “노무현 정부 때 과도했던 규제가 풀린 것”이라고 진단했다. 폐지 효과에 대해서는 “당장 시장 활성화로 이어지지는 않을 것으로 보인다”며 “우선은 급매물이 많아질 가능성이 크다”고 분석했다.
하지만 이를 우려하는 목소리도 적지 않다. 특히 다주택자의 세금 부담이 줄고 소형 주택 매입이 집중되면서 소형 주택시장의 거품이 커질 것이란 이유에서다. 이에 따라 주택이 없는 서민들의 ‘내집 마련의 꿈’은 더욱 멀어질 것이라는 우려가 제기된다. 일각에서는 서민주거 안정이라는 명분으로 부동산 투기를 부채질하는 것이 아니냐는 비판까지 나오고 있다.
강남 재건축 아파트 살아나나
정부가 내놓은 12·7 부동산 대책 중 또 하나의 핵심은 강남 3구(강남·서초·송파)에 대한 투기과열지구 해제다. MB정부에서 그동안 금기시해온 강남 투기과열지구의 규제가 9년 8개월 만에 풀린 것이다.
이로 인해 조합설립인가를 받은 26개 재건축 아파트단지 1만9000여명의 조합원의 지위양도가 가능해진다. 조합설립을 추진 중인 22개 단지 2만여명도 투기과열지구의 혜택을 볼 수 있으며 재건축 아파트의 거래가 수월해질 것으로 전망된다.
그동안 강남 재건축 아파트는 과도한 거래제한과 분양권 전매제한 등에 대한 지적이 제기돼왔으며 재건축 아파트의 매매가와 전세가격은 큰 폭의 하락세를 보여왔다.
다만 정부는 투기과열지구를 해제하는 대신 투기지구은 그대로 둬 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 규제는 유지하기로 했다.
이와 관련해 강남 일대 부동산 관계자는 “재건축 수익성이 많이 떨어진 상황에서 이번 투기과열지구 해제로 인해 숨통이 트일 것으로 보인다”고 진단했다.
또 다른 부동산 관계자는 “강남 투기과열지역에서 해제됐지만 DTI 규제는 남아있다”며 “이번 대책의 효과가 어떻게 나타날지는 장기적으로 지켜봐야 한다”고 내다봤다.
일각에서는 매매 거래가 위축된 상황에서 매물이 쏟아져 나오게 될 경우 강남권 부동산 시장의 하락세가 가속화될 것이라는 분석도 제기된다.
[24면에 계속]
<김규리 기자> oymoon@ilyoseoul.co.kr
김규리 기자 oymoon@ilyoseoul.co.kr
