A씨는 경매로 땅을 샀는데 그 땅 위에 무허가 건물이 있다. 알고 보니 그 무허가 건물의 주인 B씨가 바로 땅 주인과 같은 사람이어서 B씨에게 법정지상권이 성립되어 있었다. A씨가 B씨를 상대로 무허가 건물에 대해 철거소송을 제기하고 싶은데 어떠한 방법이 있나?
무허가 건물이라도 해도 법정지상권이 성립된다. 한편 법정지상권자라도 일정한 지료를 땅주인에게 지급해야 하는데 이러한 지료 체납으로 인해 법정지상권이 소멸될 수 있다. 즉 법정지상권이 성립될 경우에도 토지소유자는 건물소유자에게 지료를 청구할 수 있으며, 2년 치 지료지급을 하지 않을 경우에는 토지소유자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 여기서 2년치 지료를 지급하지 아니한 때라는 것은 체납된 지료액의 합계가 2년분 이상이 되는 것을 말하며, 연속해서 2년분의 지료를 체납해야 하는 것은 아니다.
그럼 지료는 어떻게 결정될까? 통상 법정지상권의 경우는 약정지상권과는 달리 지료에 관한 약정이 없다. 따라서 지료는 협의가 성립되지 않을 경우에는 당사자의 청구에 의해 법원에서 지료 감정을 통해 정하게 된다. 연체된 지료를 이의 없이 수령한 경우에는 그 수령된 돈에 해당되는 기간은 연체기간 산정에서 공제된다. 따라서 지료 일부를 수령하여 2년 미만이 된 경우에는 지상권 소멸 청구를 못한다.
한편 이러한 지료 연체로 인해 법정지상권의 소멸을 청구하려면 먼저 지료에 대한 합의가 있거나 법원에 의해 지료가 결정되어야 한다. 이러한 지료 결정에 관하여 아무런 입증이 없으면 지료지체 책임을 물을 수 없다. 하지만 일단 확정판결 등에 의해 지료가 결정된 경우에는 그 확정판결 전후에 걸쳐서 2년간 지료를 체납하면 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 즉 판결확정일로부터 기산하여 2년 이상 지료의 지급을 지체하여야만 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있는 것은 아니다.
사례로 돌아가 살피건대, A씨는 일단 B씨를 상대로 지료확정 및 지료지급 소송을 제기한 후, 지료확정 된 시점 전후에 걸쳐 2년치 지료가 미납된 시점이 도달하면 다시 B씨를 상대로 법정지상권 소멸을 이유로 한 건물 철거 소송을 제기하면 된다.
<강민구 변호사 이력>
[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격
[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사
[저서]
▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사)
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)
강민구 변호사 mkkpro@naver.com
