문 : 저는 건물을 빌려서 한자리에서 3년째 식당을 경영하고 있었습니다. 그런데 건물주인이 새로 신축을 하려고 한다고 하면서 저희에게 건물을 비워달라고 부탁을 하였습니다. 당시 저희는 임대기간도 아직 남아있는 상태였었고, 식당을 하기 위하여 상당한 금액을 들여서 시설을 한 상태였기 때문에 선뜻 건물을 비워 줄 수 있는 상황이 아니었습니다.하지만, 건물주인은 새로 신축을 하고 나서 같은 위치에 그대로 장사를 할 수 있게 하여 준다고 하였습니다. 저희 생각에는 가게 위치가 좋을 뿐만 아니라 새로 신축을 하고서 같은 장소에서 식당을 할 수 있다면, 주차 문제 등 여러 가지 면에서 유리한 점이 있었습니다. 그리고 아무래도 건물주인하고 다투어서는 세입자의 입장에서는 유리할 것이 없기 때문에 결국은 식당을 비워주었습니다.최근 건물주인은 2년에 걸려 건물을 완공하였는데, 저희와 이전에 약속한 대로 1층에 식당을 할 수 있도록 하여 달라고 하자, 자신은 그런 약속을 한 적이 없다고 하면서 정히 임대하고 싶으면 시세대로 보증금과 월임대료를 달라고 하면서 도저히 저희가 받아 들일 수 없는 금액을 달라고 하고 있습니다.이런 경우에는 어떻게 하여야 하는 것인가요?

답 : 당사자 사이에 법률상의 구속력이 있는 계약 또는 약정은 특별한 법률의 규정이 없는 한 계약서 등 서류의 작성을 요하지 않고 구두로 한 경우에도 유효하다고 보게 됩니다. 따라서, 귀하의 경우 건물주인과 사이에 아직 임대차기간이 잔존하고 있는 상태에서 합의에 의하여 임대차관계를 종료하고 귀하에게 발생한 손해를 건물주인에게 주장하지 아니하는 대신에 건물주인은 새로 건축을 한 건물에 동일한 위치에 임대를 하여 주어 같은 업종의 영업을 할 수 있도록 하겠다는 내용의 계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다.따라서, 건물주인이 건물이 신축된 다음에 위와 같은 약정을 한 적이 없다고 하면서 이행을 거부하고 있다면, 이는 채무불이행이 되는 것으로 귀하는 약정의 이행과 손해배상을 청구할 수 있게 됩니다.하지만, 귀하의 경우 건물주인과 사이에 서면으로 위와 같은 계약 또는 약정을 체결한 것이 아니기 때문에 건물주인이 그러한 사실이 없다고 잡아떼는 경우에는 이를 입증하여야 한다는 점에서 대단히 곤란한 입장이 될 것입니다.만약 귀하가 건물주인과 사이에 위와 같은 약정을 하고 식당을 비워주게 될 때, 그러한 사실을 목격한 증인이 있다면 이 역시 건물주인과 사이의 약정을 입증할 수 있는 증거가 될 것입니다.

또한, 당시 귀하에게 건물주인의 요구를 받아들이면서 아무런 보상을 요구하지 않았다는 점 역시 위와 같은 사실을 간접적으로 입증하는 사실이 될 수 있을 것입니다.결국 귀하의 권리를 보호받기 위하여 중요한 점은 구두로 한 약정을 입증할 수 있는 증거를 확보하는 것이라 할 것입니다. 통상적으로 계약서는 강력한 증거가 됩니다만, 이외에도 그러한 사실을 목격한 증인, 당시 대화내용을 녹음한 녹음테이프, 또는 상대방이 채무사실을 인정한 서신 등이 모두 증거가 될 수 있는 것입니다.