문 : 저는 6년전부터 건물의 1층을 임대하여 오락실을 하고 있습니다. 최근에 건물 주인이 바뀌면서 건물의 임대차 문제 때문에 사이가 좋지 않습니다. 마침 임대차 기간이 거의 끝이 나서 저는 제가 임차하고 있던 오락실을 다른 사람에게 넘기기로 하고, 주변의 부동산업체에 가게를 내어 놓았습니다.그런데, 문제는 주인이 임대대상 업종을 지정하면서 다른 모든 업종은 되는데 오락실만은 되지 않는다고 합니다. 그 때문에 저는 몇 번이나 오락실을 넘길 수 있었는데, 권리금 부분 때문에 계약을 하지 못하였습니다. 최근에는 계약을 할 뻔한 사람과도 주인이 엉뚱한 소리를 하여서 계약을 못했습니다.차일피일 하는 사이에 임대차 계약기간이 거의 다 끝나가고 있는데, 이대로 간다면 저는 권리금 한푼도 받지 못하고 그냥 가게를 비워줘야만 하게 되었습니다. 저도 이전에 오락실을 하고 있던 사람으로부터 가게를 넘겨 받았고, 주변의 시세를 비추어 보아도 권리금으로 1억권 정도를 받을 수 있는데, 이대로 가게를 비워주게 된다면 저는 고스란히 그 돈을 잃게 됩니다.이런 억울한 경우에 저는 어떻게 하여야 합니까?

답 : 권리금의 경우는 상가의 임대차의 경우에 종종 문제가 되고 있습니다. 우리 대법원은 권리금에 대하여 “임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가”라고 하고 있습니다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결). 따라서, 권리금의 문제는 건물주인으로부터 시설의 양도를 받았거나, 권리금의 수수를 인정한다는 등의 특단의 사정이 없는 한 건물주인에게 주장할 수 있는 성질의 것은 아닙니다. 통상 권리금의 경우는 동종의 영업을 계속한다는 것을 전제로 하여 그 영업과정에서 발생한 거래관계, 시설비품 등에 대한 권리의 대가로서 인정되는 것이기 때문에, 업종을 변경하는 등의 사정이 있다면 새로운 임차인은 권리금의 지급을 탐탁지 않게 여기게 될 것입니다.

하지만, 건물 주인이 특단의 사정도 없이 기존의 영업을 하고 있던 상가에 대하여 동종의 영업만을 제외 업종으로 지정하여 임대차를 거부할 뿐만 아니라 구체적인 경우에는 계약 당사자 사이에 중대한 영향을 미칠 수 있는 악의적인 발언을 하는 등의 방법으로 새로운 임대차를 적극적으로 방해하는 등의 행위를 하였다면, 이는 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 행위라고 할 여지가 있게 됩니다. 구체적인 것은 당시의 행위에 대한 동기 등 합당한 이유의 존부 등을 살펴 판단을 하여야 할 것이지만,사회상규에 반하는 정도의 행위를 하여 적극적으로 임대차계약을 거부하고 권리금의 수수를 방해하였다면 이는 별도로 불법행위를 구성하게 될 여지가 다분합니다. 이러한 경우에는 민법 제750조 소정의 불법행위를 구성하게 되고, 이에 대하여는 권리금 상당의 손해배상을 구할 수 있게 될 것입니다.