문 : 저희 아버님은 서울 근교에 작은 집과 땅을 조금 가지고 있습니다. 그런데, 해당 부지 일대가 아파트로 개발된다는 소식에 부동산업자들이 땅을 매입하고 있습니다. 영문을 모르던 주민들은 부동산업자들이 땅 값을 후하게 쳐준다는 말만 믿고 땅을 팔았습니다. 이제 남은 땅이라곤 저희 아버님의 땅을 포함하여 얼마 남지 않게 되었습니다. 저희 아버님은 당신이 태어나시고 어린 자녀들을 키운 터전인데다 돈이 급하게 필요한 것도 아니어서 파실 생각은 아예 없으셨습니다. 하지만, 부동산업자들이 시가의 5배가 넘는 가격에 땅을 매입하겠다고 제안하자 결국 매각 쪽으로 생각을 굳히셨습니다.그런데 최근 신문에서 아파트 부지중에 일부 땅을 가진 사람이 땅값을 비싸게 받고 팔았다고 하여 구속이 되었다는 기사를 보았습니다. 저희 같은 경우도 5배가 되는 금액에 팔게되면 혹시 처벌을 받게 되는 것인지요?

답 : 최근 소위 ‘알박기’라는 행위에 대하여 검찰이 토지매도인에 대해 폭리행위를 이유로 형사입건 하여 수사하는 경우가 있고, 이러한 일들이 언론을 통하여 일반에 알려지기도 합니다. ‘알박기’라는 것은 아파트 등과 같은 개발사업을 하고자 하는 곳에 미리 작은 필지의 땅을 사두었다가 그 땅을 사지 않으면 개발사업을 할 수 없다는 점을 악용하여 많게는 매입가격의 10배 이상의 돈을 받고 파는 등의 방법으로 폭리를 취하는 행위를 말합니다.위와 같은 행위에 대하여 우리 형법 제349조는 ‘부당이득’이라는 죄명으로 ‘사람의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이익을 취득한 자’에 대하여 3년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금형으로 처벌하도록 규정하고 있습니다.위와 같은 부당이득죄가 성립하려면 먼저 타인의 궁박한 상태를 이용한다는 점과 현저하게 부당한 이득을 취득하였다는 점이 인정되어야 하고, 행위자의 행위가 위와 같은 상황의 인식하에 이루어졌다는 ‘고의’가 성립하여야 합니다.무엇이 현저히 부당한 이득인가에 대하여는 법원이 구체적인 거래의 내용을 살펴보아 그 사안별로 판단을 하여야 할 것입니다. 너무 막연한 듯 하지만 판례가 없는 것은 아닙니다. 대법원은 채무액의 2배에 상당하는 재산을 대물변제로 받은 것에 대하여 현저하게 부당한 이익이라 할 수 없다고 판시한 적이 있습니다(대법원 1972. 10. 31. 선고 72도1803 판결).

단순히 그 이득의 가액이 크다는 것만으로 부당이득죄를 판단할 수는 없습니다. 매매 당시의 정황, 행위자의 인식, 매매의 동기 등을 복합적으로 참작하여 그 매매 가격이 상당하였는가를 판단하여야 할 것입니다.질문하신 분의 경우는 아버님이 오래전부터 그 곳에서 사셨던 분이고, 그 집은 아버님이 태어나시고, 어린 자녀들이 성장한 곳으로 매매를 하고 싶지 않은 이유가 있습니다. 또 5배 상당의 가격은 매수인이 스스로 제시했다는 점 등이 고려되어야 할 것으로 보입니다. 참고로, 형사입건 되어 처벌을 받은 사안들은 대부분 토지개발사업이 진행되리라는 것을 알고 부당한 이익을 취득할 목적으로 땅을 사두었다가 이를 되파는 과정에서 폭리를 취한 사람들입니다.