문: 저는 서울 노원구에서 게임장을 하고 있는 최OO라고 합니다. 저는 같은 건물 1층에서 수년동안 청소년 게임장을 운영하고 있습니다. 2002년 2월 28일 재계약을 할 무렵 임대차 보호법이 발효된다는 발표가 있자 건물주들은 이 법이 시행되기도 전에 임대료를 대폭 올려 받았습니다.저의 건물주도 역시 전세금 1억1,500만원이었던 것을 3,500만원을 올려 1억 5,000만원을 만들어 달라고 하였던 바, 저희 같은 서민들에게는 너무 큰 목돈이었습니다. 전세금 규모가 너무 과중해 건물주에게 조정해줄 것을 요청했지만 받아들여지지 않아 결국 사채로 얻은 3,500만원을 얹어 계약을 맺었습니다. 이때 계약기간을 2002년 2월28일에서 2006년 2월28일까지로 하며 이 기간 동안 갖게 되는 전세권을 설정하고 이에 관한 확정일자를 받아놓았습니다.그런데 그해 연말, 막상 임대차 보호법이 시행되자 건물주는 다시 임대료 인상문제를 제기하고 나왔습니다. 이런 경우에 건물주가 임대료를 인상하여 달라고 할 수 있는지, 만약 건물이 매매된다면 저희가 계약기간을 보장받을 수 있는지, 상가건물의 경우 세무서에서 다시 확정일자를 받아두어야 하는 것인지 궁금합니다.

답: 질문하신 내용을 정리하여 보면, 우선 최 선생님께서는 2002. 2. 28.부터 2006. 2. 28.까지 5년간의 전세계약을 체결하고, 위 전세계약에 따라 전세권등기를 설정한데 이어 확정일자를 받아두셨습니다.임대차에 있어서 우리가 흔히 이야기하는 임차와 전세등기가 된 전세는 다른 것입니다. 전세권등기를 하게 되면, 임대차에 관한 규정이 적용되는 것이 아니라 민법 제303조 등의 규정에 의하여 전세권에 관한 규정이 우선 적용됩니다. 이는 법률적으로 채권과 물권이라는 개념으로 구분이 되는 것으로 전세권등기를 한 경우는 물권으로서의 전세권을 취득한 것이기 때문에 일반적인 임대차와는 달리 강력한 권리를 취득하게 됩니다.최 선생님이 5년간의 계약기간을 정하여 전세보증금을 주고 전세계약을 체결하였다면, 계약상 전세보증금의 변경에 대한 특약이 없는 한 주인이 전세보증금을 올려달라고 할 수는 없습니다. 물론 요구하는 전세보증금을 올려주지 않는다는 이유로 계약을 해지할 수도 없습니다. 그리고, 상가의 주인이 바뀐다고 하더라도 최 선생님이 취득하신 권리는 물권으로서 그 등기일 이후의 권리관계의 변동으로 최 선생님께 대항할 수 없습니다. 따라서, 바뀐 소유자에 대하여도 같은 전세권을 주장할 수 있게 됩니다.

마지막으로, ‘상가건물임대차보호법’에 의하면 상가건물의 임차인이 대항력을 획득하기 위하여 건물의 인도를 받고, 사업자등록을 마친 상태에서 대항력을 취득하게 되고(동법 제3조), 임차보증금의 우선변제권을 주장하기 위하여는 위와 같이 대항력을 취득한 다음에 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받을 것을 요구하고 있습니다(동법 제5조 제2항). 만약 최 선생님이 확정일자를 받으시려면 관할 세무서에 찾아가셔서 확정일자를 받아두시면 되고, 전세권등기가 설정되어 있다면 굳이 위와 같은 일을 하지 않아도 전세권등기에 기재된 전세보증금에 대하여는 전세권등기일자를 기준으로 하여 우선변제권이 보호됩니다.