문 : 저희 집은 서울 근교의 농촌에 있습니다. 대대로 이곳에서 살았고, 저희 아버님도 이곳에서 살면서 농사를 지으셨습니다. 그런데 이곳에 개발바람이 불면서 주위에 아파트가 하나 둘 들어서기 시작하였습니다. 저희 집도 아파트 사업을 한다는 사람과 매매계약을 체결하였었는데, 계약금과 중도금을 받은 상태에서 약정한 기일에 잔금을 지불하지 않고 차일피일하면서 벌써 1년이란 시간이 지나갔습니다.매수인은 “사업을 위한 토지전부에 대한 계약이 체결되지 않았다”, “조만간 곧 돈이 나온다”는 등의 말을 하면서 계속하여 차일피일 미루고만 있는데, 저희 집을 포함한 주변의 땅값은 매매계약을 할 때에 비교하여 많이 오른 상황입니다. 저희는 매수인이 잔금을 지급한다면 그냥 모든 것을 잊고 다른 곳으로 이사를 할 생각인데, 매수인이 잔금을 지급하지 않아 이러지도 저러지도 못하고 있습니다.최근에는 또 다른 사람이 자신이 모든 것을 책임질테니 자기와 다시 계약을 하자고 합니다. 이런 경우에는 어떻게 하여야 하는 것인지요?

답 : 매매계약을 체결한 경우에 매도인은 매매목적물에 대한 법적 권리를 이전하고, 매매목적물을 명도하여야 할 의무를 부담하고, 매수인은 매매대금을 지급할 의무를 부담합니다. 매매계약의 경우, 통상적으로 10% 내외의 계약금을 지급하고 중도금, 잔금의 명목으로 매매대금을 나누어 지급하게 됩니다.매수인이 매매대금의 잔금지급일자를 어기고 이를 지급하지 않고 있다면, 이는 채무불이행이 되는 것입니다(민법 제387조). 그리고, 계약에 있어서 상대방이 이행을 지체하여 채무불이행이 있는 경우에는 그 상대방에 대하여 상당한 기간을 정하여 이행할 것을 최고하고 그 기간내에 이행을 하지 않는다면 계약을 해제하여 원래부터 계약이 없던 상태로 돌릴 수 있습니다(민법 제544조).

상대방의 고의 또는 과실에 의하여 계약이 해제되는 경우 손해가 있다면 이에 대하여 손해의 배상을 청구할 수 있고(민법 제390조), 계약으로 인하여 서로간에 주고 받은 것이 있다면 이는 원상회복이 되어야 하는 것입니다.질문하신 분의 경우는, 부동산의 매수인을 상대로 하여 상당한 기간(이 경우에는 약 2주간의 기간이면 족할 것으로 봅니다)을 설정하여 이 기간동안에 잔금을 지급할 것과 그 기간내에 잔금이 지급되지 않으면 계약이 해제된다는 것을 내용으로 하는 최고장을 만들어 매수인의 주소지로 우편발송하는 것이 한 방법이 될 것입니다. 우편발송을 하는 경우에는 우체국에서 내용증명 및 배달증명의 방법으로 하여 후일의 분쟁에 대한 증거를 확보하여 두시기 바랍니다.위와 같은 방법으로 계약이 유효하게 해제된 다음에 다른 사람을 상대로 하여 다시 매매계약을 하시면 될 것입니다.