문 : 저희 집은 얼마전에 임대기간이 만료되었습니다. 물론 임대기간이 끝나기 전에 주인에게 이사를 간다고 이야기를 하였고, 이사갈 집도 가계약을 하여두었습니다. 그런데, 주인집에서 세가 나가지 않아서 임대보증금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 주인집의 사정은 이해를 하지만, 임대보증금을 돌려받아야만 새로 얻은 집에 다시 임대보증금을 낼 수 있는 저희 입장에서는 주인집의 처사가 야속하기만 합니다. 남편의 직장 문제로 좀더 가까운 곳으로 이사를 가려고 하였는데, 임대보증금을 돌려 받지 못하니 계획하였던 일이 엉망이 되었습니다.이제는 우선 저희가 돈을 마련하여 새로 구한 집의 임대보증금을 월세로 바꾸어 지급하기로 하고 이사를 하려고 하는데, 이러한 경우에 어떻게 하여야 주인집으로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있을까요?

답 : 이런 내용의 질문은 제가 가장 많이 접하는 질문 중의 하나입니다. 많은 사람들이 아직도 세를 살고 있는 상황에서 이사를 할 때마다 임대보증금의 반환문제는 신경이 쓰이는 부분입니다. 대부분의 집주인들은 많은 금액의 전세보증금을 미리 마련하여두는 경우가 없고, 다른 세입자와 계약을 하면서 그 전세보증금을 받아 기존의 세입자에게 지급하는 방식으로 해결을 하고 있습니다.질문하신 분의 경우는, 분명히 임대기간이 만료되었고 미리 이사를 하겠다고 이야기를 하였지만, 집주인의 사정으로 인하여 계획하였던 이사를 할 수 없게 되었다니 많이 힘든 상황이리라 짐작이 됩니다.우리나라의 법에서는 임대차에 있어서 임대목적물 즉 세를 얻어 살고 있던 집을 돌려주는 것과 임대보증금을 돌려주는 것은 서로 동시에 하여야 하는 것으로 보고 있습니다. 따라서, 세입자는 자신이 살고 있는 집을 비워주어야만 집주인에게 돈을 달라고 할 수 있는 것입니다. 하지만, 대부분의 세입자들이 경제적으로 어려운 상황에서 임대보증금을 마련하는 형편이니 미리 다른 집을 구하고 난 다음에 임대보증금을 돌려받는다는 것은 사실상 힘든 일이라 할 것입니다.

질문하신 분의 경우는, 다행히 달리 돈을 융통하여 새로 구한 집의 임대보증금을 해결하실 수 있다고 하시니, 주민등록을 옮기고 이사를 하기 전에 임차권등기명령을 신청하여 두는 것이 좋을 것입니다(주택임대차보호법 제3조의3). 임차권등기명령은 질문하신 내용과 같은 경우에 적용하기 위하여 만들어 진 규정으로서 임차권등기가 이루어지면 이사를 하시더라도 이전에 보호를 받으시던 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있어 만약에 집이 경매되거나 다른 사람에게 팔리는 경우에도 임대보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다. 그리고, 법적으로 강제로 임대보증금을 회수하는 방법은 민사소송을 통하여 판결을 얻은 다음에 강제집행을 하는 방법이 있으나 통상은 세입자가 위와 같은 절차를 진행하면 집주인의 입장에서는 어떻게 하든지 돈을 마련하려고 하기 때문에 원하시는 결과를 조금이라도 빨리 얻으실 수 있게 될 것입니다.