문 : 저는 2년 전에 보증금 3,000만원에 전세를 얻어서 생활을 하다가 임대기간이 끝나가고 직장과의 거리관계도 있어서 이사를 하기로 마음을 먹고, 집주인에게 임대기간이 끝나기 전 두달전에 미리 이사를 가겠다고 이야기를 하고 집을 구하였습니다.마침 제가 찾는 조건에 맞는 집이 있어서 이사를 하기로 하고 계약을 체결하였습니다. 그런데, 계약을 체결하고 나서 집주인에게 보증금을 빼달라고 이야기를 하였더니, 집주인은 자신들과 상의도 하지 않고 계약을 하면 어떻게 하느냐는 식으로 이야기를 하면서, 지금 살고 있는 집이 세가 나가야만 보증금을 돌려줄 수 있다고 합니다.새로 계약한 집의 잔금을 지급하여야 할 날이 다가오는데, 지금 살고 있는 집의 주인은 보증금을 빼 줄 생각을 하지 않고, 저는 그 보증금을 받아야만 새로 계약한 집의 잔금을 줄 수 있는데 이러지도 저러지도 못하고 있습니다.이런 경우에는 어떻게 하여야 하는지요?

답 : 우리 주택임대차보호법에 따르면, 주택의 임대차기간은 원칙적으로 2년으로 하고(동법 제4조), 임대인의 경우는 그 기간의 만료 전 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신의 거절의 의사표시를 하지 아니하면 종전의 내용대로 계약이 연장되고, 임차인의 경우는 기간만료 전 1개월전에 계약갱신을 하지 않겠다는 의사를 표시하지 아니하면 종전의 내용대로 계약이 연장됩니다(동법 제6조).질문하신 분의 경우는 계약기간의 만료전 2개월전에 미리 계약갱신을 하지 않겠다는 의사를 표시하였기 때문에, 계약한 임대차기간이 만료되면 약정한 임대차계약은 종료되게 됩니다. 하지만, 임대차계약에 있어서 임대보증금의 반환과 임대목적물의 반환은 동시이행의 관계에 있기 때문에, 임차하고 있던 주택을 비워주지 않는 이상 임대보증금의 반환을 청구할 수 없게 됩니다.

대부분의 세입자들의 경우는 집 주인이 다시 세를 놓아 받는 돈으로 임대보증금을 주겠다고 하는 경우에, 빠듯한 돈으로 새로 계약을 한 상태이기 때문에 돈에 여유가 없어서 울며 겨자먹기로 집 주인에게 사정을 하는 수밖에 없는 상황입니다. 질문하신 분의 경우는, 임대차기간이 종료하면 살고 있는 집을 비워주고서 임대보증금의 반환을 청구하여야 하는 입장이기 때문에 상당한 곤란을 겪을 것으로 보입니다. 다만, 집을 비워주는 경우에는 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 상실할 수가 있으므로 이에 대비하기 위하여 임차주택을 관할 하는 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 임차권등기가 되도록 하여두어야 할 것입니다(동법 제3조의3).그리고, 살고 있던 집에 대하여 임대보증금의 반환청구권을 이유로 하여 가압류 등 보전조치를 하고 소송을 제기하는 방법으로 진행하시는 것이 조속한 시일내에 임대보증금을 돌려받는 방법이 될 것입니다.