문 :
저는 살고있는 동네에서 작은 꽃가게를 하였으면 하는 생각으로 마땅한 가게를 찾다가 마침 근처 상가에 나와있는 작은 가게를 임대보증금 3,000만원, 월세 60만원에 계약하였습니다. 인테리어를 하고, 물건을 구입하여 어느 정도 가게의 모습을 갖추고 조금씩 매출이 올라가는 것을 보면서 나름대로 흐뭇하게 생각하고 있을 때 상가에서 이상한 소문들이 들리기 시작하였습니다. 상가를 포함한 일대를 개발하기 위하여 개발업자가 토지를 매입하고 있는데, 제가 가게를 하고 있는 상가도 같이 팔렸고 저희 상인들은 가게를 비워주어야 한다는 것이었습니다. 불안한 마음에 상가에 대한 부동산등기부를 떼어보니, 최근에 다른 사람의 이름으로 가등기가 되어 있는 것을 확인하였습니다. 그래서, 가게주인에게 어떻게 된 것이냐고 물어보니 상가를 팔았고, 상인들과의 관계는 사간 사람이 알아서 하기로 하였다고 합니다. 저의 경우는 임대보증금만이 문제가 아니라 인테리어 비용과 물품대금 그리고 그동안 고생하여 가게를 홍보하고 알려오다가 이제야 자리를 잡게 되었는데 다시 새로 시작하여야 한다는 생각만 하여도 가슴이 답답합니다. 이런 경우에 저는 어떻게 하여야 이 자리에서 계속 장사를 할 수 있는 것인지요.

답 :
소규모 사업자들이 사업을 하기 위하여 상가건물을 임차하여 사용하는 관계의 보호를 위한 법률은 상가건물임대차보호법입니다. 동법은 서울시의 경우 보증금액 2억4천만원이하인 경우에 적용이 되는 것으로 하고 있고, 월차임이 있는 경우에는 그 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하여 적용범위를 판단하도록 하고 있습니다(동법 제2조, 시행령 제2조). 따라서, 귀하의 경우에는 임대보증금 3,000만원에다 월세 60만원에 100을 곱한 6,000만원의 합산액이 9,000만원이므로 동법의 적용을 받는 상가건물임대차에 해당하게 됩니다. 또한, 임대차관계에서 임차인의 입장에서는 임차목적물에 대한 사용관계와 임대보증금 등 돈의 반환에 관한 부분으로 나누어 볼 수 있는데, 목적물의 인도를 받고 관할 세무서에 사업자등록을 신청한 경우에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 임대차관계를 주장할 수 있는 대항력이 발생합니다(동법 제3조 제1항). 상가건물을 매수하여 등기를 마친 새로운 주인이 있는 경우에도 그 주인은 이전 임대차관계를 승계한 것으로 봅니다(동법 제3조 제2항).

귀하가 본 건 상가를 임차하여 사업을 시작하면서 관할 세무서에 사업자등록을 하였다면 동법에 의하여 대항력이 발생하게 되고, 따라서 그 날짜 이후의 가등기가 귀하의 권리를 침해하지 못하게 됩니다. 그리고 새로 매수한 사람이 소유권이전등기를 하고 소유권을 취득한다고 하여도 동법에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에 귀하와 전 주인 사이의 임대차관계에 따른 구속을 받게 됩니다.동 법률에 의하면, 임대차기간은 기간의 정함이 없거나 1년 미만으로 정한 경우에도 1년으로 보고, 5년간 갱신청구권을 인정하고 있습니다(동법 제9조, 제10조). 따라서 3번이상 차임을 연체하였다는 등의 하자가 없다면 원칙적으로 같은 장소에서 최소한 5년은 사업을 할 수 있게 되는 것입니다.