-⑫ 목동역 상권
목동. 지명은 산에 나무가 많다는 의미에서 유래됐다. 예전에는 이곳에 목초가 많아 말을 방목하는 목장이 있었다. 목동들이 모여 살았다고 해서 지명이 생겨났다는 설도 있다.
목동은 조선시대까지는 양천군 남산면 월촌리 내목동·외목동이었다. 1914년 김포군 양동면목동리에 속했고 1963년 서울특별시 영등포구에 편입되면서 염촌동 관할이 됐다. 1977년 강서구를 거쳐 1988년 양천구 관할이 됐다. 목동은 예전부터 전형적인 농촌지역으로, 작은 마을 단위로 공동체를 이루고 살았으나 1970년대부터 대규모 주택단지로 바뀌기 시작했다. 1983년 목동지구 신시가지 개발 계획이 발표되었고, 1988년 현재의 모습이 시작됐다. 안양천 제방 위에는 1960년대와 1970년대 이후 도심지역 철거민들과 지방에서 올라온 빈민들로 이루어진 빈민촌이 있었지만 목동 신시가지 아파트 단지 조성과 함께 사라졌다. 자연마을 중 달거리마을은 달동네(월촌)이라고도 하는데, 용왕산 동북쪽에 형성된 마을로서 용왕산에서 떠오르는 달을 가장 먼저 볼 수 있었기 때문에 붙여진 이름이다. 나말은 용왕산 서쪽의 목동 가운데 있던 마을로서 내목동이라 불렸다. 목동에는 예전 모습을 담은 명물이 있다. 150년 된 느티나무가 남아 옛 추억을 기억하고 있다.
목동역 상권은 유동인구가 10대에서 50대까지 다양하게 분포하지만 20대 여성과 주부들의 비율이 높다. 유동인구가 가장 많은 시간대는 학생들이 집으로 향하는 오후시간대이며 오후 6시 이후에는 타 지역에서 유입되는 청소년들의 수가 급격히 늘어난다.
목동은 1970년대 부문별한 개발로 집중화되는 서울 인구를 분산하기 위해 개발이 계획된 곳이다. 주거중심기능을 갖추면서 부도심 역할을 해낼 수 있는 곳이기 때문이었다. 목동에는 현재 14개의 대규모 아파트단지를 중심으로 15만명 이상이 거주하고 있다. 거주민들이 대부분 안정된 수입이 있는 중산층으로 소비력이 강하다.
상권의 구조를 보면 목동역을 관통하는 등촌로를 따라 북쪽으로 홍익병원사거리, 목동사거리, 등촌사거리로 이어진다. 남쪽으로는 법원검찰청, 양천구청을 거처 구로역까지 연결되는 교통의 요충지다.
로데오 거리의 흥망성쇠
목동상권은 로데오 거리로 대표된다. 하지만 장기 경기침체 등으로 상인들의 체감경기는 바닥을 치고 있다. 백화점까지 가세하면서 목동 로데오 상권은 어려움을 겪고 있다.
때문에 로데오 거리를 중심으로 형성됐던 상권은 현재 지하철 5호선 목동역과 로데오거리, 현대백화점, 오목교역 상권으로 나뉜다.
목동 상권은 목동 아파트1단지~6단지 5만3000여세대와 신정동 목동아파트 7단지~14단지 6만9000여세대 등 12만 세대 아파트 단지 주민과 목동역을 이동하는 하루 평균 4만여명의 승하차 인구를 수요기반으로 하고 있다.
주요 집객시설로는 목동역과 오목교역 중간에 서 있는 주상복합 하이페리온 2차 979세대, 트라팰리스 522세대, 진명여고, 영상고 등 학교와 남부지검 등 관공서, 홍익병원, 대학병원, 종로학원, 현대백화점을 대표적으로 꼽을 수 있다.
목동역 2번 출구에서 목동 사거리 방향으로 이어지는 대로변에는 맥도날드, 베스킨라빈스 등 대형 프랜차이즈 가맹점과 대형 의류매장이 포진하고 있다.
로데오 거리에는 90여 곳의 의류매장이 모여 있고 젊은 여성들이 눈을 잡을 수 있는 음식점과 주점이 함께 어깨동무를 하고 있다.
오목교 방향은 방송국과 현대백화점, 현대41타워 등 사무실에 근무하는 사업체 종사자수가 풍부해 130㎡(40평)대 대형 음식점들이 영업을 하고 있다.
신정역 방향의 오목로와 신정 중앙길은 음식점과 주점이 모여 있는 먹자골목이 형성돼 있는데 메뉴와 규모면에서 다른 상권과 경쟁력이 떨어진다는 지적도 나오고 있다.
목동지역은 학군이 좋아 학원업이 번성하고 있는데 보습학원이 매년 급증하고 있다. 학교가 많기 때문에 유흥업소 등이 제한을 받고 있는 점을 챙겨야 한다.
유동인구와 임대 시세
목동역 상권은 은행과 패스트푸드점이 들어선 지하철역 주변과 의류, 엑세서리 전문점이 포진하고 있는 로데오 거리를 각각 상급지와 중급지로 구분할 수 있다.
오목교역 주변은 학원과 음식점이 많지만 유동인구가 지하철역 주변보다 적다.
은행이 몰려 있는 지하철역 주변 유동인구는 평일 저녁시간대 시간당 1000여명이 넘는다. 주말에는 1700명에 이른다. 주거시설이 많다보니 주말에 강세를 보이는 것이다.
평일 아침과 낮시간대 유동인구는 각각 1400여명과 1300명이며 주말에는 1000명과 1500명으로 조사되고 있다.
목동역 상권 상급지는 탄탄한 소비계층을 보유하고 있기 때문에 권리금이 다른 상권보다 높게 형성되고 있다.
33㎡(10평)기준으로 1층은 월 임대료가 250만원이며 보증금은 1억원 수준이다. 권리금은 상급지인 경우 건물 층에 상관없이 1억5000만원을 유지하고 있다.
중급지는 권리금이 1억원 수준이며 월임대료는 1층을 기준으로 150만원, 보증금은 5000만원대를 형성하고 있다.
하급지는 월 임대료가 30만~50만원에 형성돼 있고 보증금과 권리금이 각각 1000만~3000만원과 5000만원이다.
목동역 상권 내 창업은 로데오 거리로 대표되던 상권이 침체를 겪고 있고 있기 때문에 유동인구가 많은 곳의 점포를 골라야 하며 업종도 신중히 선택해야 한다.
창업전문가들은 “목동역 상권은 대형유통시설들의 영향력이 강하기 때문에 바깥쪽 지역은 위태로울 수밖에 없다” 며 “확실한 소비계층을 끌어들일 수 있는 업종을 찾아보는 등 철저한 사전조사가 필요하다”고 충고했다.
상권입지 노하우=부심지 상권
업종선별 어려움 사전 예측 철저히
도심 집중화현상에 따른 교통난이나 주택난 등을 해소하기 위해 만들어진 부심은 도심과 다운타운(동네상권)과의 지리적 연결고리와 함께 소비의 중간단계를 형성하고 있다.
신촌, 영등포, 잠실역, 목동, 강남역 등이 대표적이었으나 강남역이 도심의 기능으로 확대되면서 부심의 의미를 재해석하는 경향이 높다.
부심이란 일정한 지역독립성을 갖고 있으면서 동네상권에서 구매할 수 없는 상품이나 업종이 존재하고 공공시설과 상업시설, 업무시설이 도심보다는 규모가 작지만 기능을 수행하고 있는 공간을 의미한다.
자치구별로 일정한 부심이 형성되는 이유도 여기에 있다. 특히 역세권을 중심으로 부심이 형성되고 있는데, 강북 뉴타운이 조성되면 현재의 두 배 정도의 부심이 등장할 것으로 기대되고 있다.
도심보다는 방문주기가 빈번하고 유명백화점이나 극장, 금융시설 등이 밀집해 있어서 일정시간동안 머무를 수 있다. 업종 간 연계성도 동네상권에 비해 높고 업종간의 군락화도 이뤄진다.
그러나 고객의 방문목적이나 연령층이 다양해 입지조건에 따라 출점 가능업종을 선별하기가 쉽지 않다. 임대료와 권리금 수준도 동네상권 보다 두 배 높으니 사전에 정확한 예측이 필요하다.
##상가뉴스
지난달 분양가 하락 크게 늘어
최근 분양상가들이 대거 분양가 하향 조정을 감행하고 있다. 지난 8월 분양 상가중 분양가를 하향 조정한 상가는 수도권 일대에서만 8곳 354개 점포에 달한다.
분양상가의 경우 분양가를 산정한 후 분양을 시작했더라도 다양한 이유로 분양가가 조정되는 일이 생기기 마련이다.
주변 분양상가의 분양가가 상대적으로 분양가가 너무 높다거나 지역적인 호재가 발생했을 때에는 분양가가 상향 조정되기도 하고 층별 MD구성이 변경됨에 따라 분양가가 오르기도 한다.
또 분양이 저조하다거나 주변 분양상가의 가격이 상대적으로 저렴한 경우, 혹은 경쟁 상가들이 늘어난 경우에도 분양가가 하향 조정되는 일들이 생길 수 있다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)에 접수된 수도권 월별 분양상가의 가격 조정 접수건은 △2007년 1월 8곳 611개 점포 △2월 5곳 337개 점포 △3월 8곳 366개 점포 △4월 8곳 355개 점포 △5월 10곳 497개 점포 △6월 6곳 222개 점포 △7월 4곳 413개 점포 △8월 9곳 407개 점포로 8월 역시 평균 수준이었다.
하지만 이렇게 가격조정 내용의 대부분이 하향조정 된 경우는 드문 사례라고 할 수 있다.
8월 분양가 조정된 9개의 상가 407개 점포 중 1개 상가를 제외한 8개의 상가 354개 점포가 모두 분양가를 내렸다.
이는 고분양가 논란과 함께 8월 비수기 등 분양상가에 대한 투자자들의 영향이 컸던 것으로 보인다.
상가뉴스레이다 정미현 선임연구원은 “분양상가시장의 분위기가 좋지 않다는 것을 반증하는 사례일 수 있지만 투자자들에게는 보다 낮은 가격에 상가에
투자할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있는 만큼 선택적인 투자를 고려할만 하다”라고 설명했다.
현유섭 HYSON@dailysun.co.kr
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