올 들어 전세비율이 높은 아파트일수록 가격이 많이 오른 것으로 나타났다.

부동산1번지 스피드뱅크가 올해 초 서울지역의 아파트 매매가 대비 전세비율(전세가율)을 고려해 아파트값 상승률을 조사한 결과, 전세가율이 50%에 가까운 지역의 매매가 상승률이 4%대 이상의 높은 상승률을 기록한 것으로 조사됐다.

25개 구별로 살펴보면 매매가 대비 전세비율은 중랑구(49.68%), 서대문구(49.62%), 은평구(49.02%), 동대문구(47.60%), 노원구(46.92%) 순으로 강북지역 대부분이 높게 나타났다. 이들 지역은 연초대비 아파트값 상승률도 대부분 상위권을 차지하며 노원구(9.64%), 중랑구(5.34%), 서대문구(3.79%), 은평구(2.85%), 동대문구(2.49%) 등이 모두 서울 평균을 훨씬 웃돌았다.

전세가율이 높은 곳의 아파트값 상승세가 거센 이유는 최근 불어 닥친 강북권 주택가격 급등과 연관이 깊다. 강북권은 이미 뉴타운 및 각종 개발호재 발표, 대출규제 등으로 지난해부터 상승세를 보였으며 최근 들어 집주인들의 저평가 심리가 중첩되어 매매가격이 큰 폭으로 오른 것이다.

강북지역의 아파트값 급등은 전세가율 하락을 가져왔다. 특히 강북권의 ‘장기 소외지역 3인방’으로 꼽히는 노원구, 도봉구, 강북구는 연초대비 아파트가격이 큰 폭으로 올라 자연스레 전세가율 수치도 낮아졌다. 노원구, 도봉구, 강북구는 연초 각각 46.92%, 45.01%, 41.94%에서 현재
41.54%, 40.92%, 40.37%로 조정됐다.

이처럼 강북권의 전세가율이 낮아진 데에는 전세가격 상승이 아니라 매매가격 상승에 기인한다. 실제로 노원구의 경우 매매가는 연초대비 9.64% 올랐지만 전세가격은 동기간 1.83% 오르는데 그쳤다. 도봉구 역시 매매가는 7.24% 오른데 반해 전세가격은 1.14% 상승했다. 한편 매매가 상승으로 전세가율이 낮아진 지역에서는 전세를 끼고 아파트 구입이 더 힘들어졌다. 전세를 끼고 아파트 구입할 때 소요 자금 부담이 연초에 비해 더 가중되기 때문이다. 동시에 강북권 전세입자들도 거주하고 있는 아파트의 매매수요 전환이 더 힘들어진 셈이다.

통상 전세가율이 낮다는 것은 임대수요가 많다는 것과 동시에 투자가치가 높다는 것을 의미할 때 올 해 들어 전세가율이 큰 폭으로 낮아진 강북권은 투자수요가 집중됐다고 분석된다. 강북권 아파트 값은 실수요와 투자수요가 겹쳐 당분간 상승세가 쉽게 수그러들지 않을 것으로 예상된다. 따라서 전세가율은 앞으로 점차 낮아질 것으로 분석된다.

정재환 스피드뱅크 연구원 기자