금주 경제면의 주요 헤드라인 소식은 22일 발표 예정이었던 이른바 `7.22 부동산 대책’이다. 특히 아파트를 중심으로 한 주택수요부족으로 인해 침체되고 있는 부동산 문제에 DTI(총부채상환비율)규제 완화 등은 본질적인 해법이 아닌데도 이것이 문제의 핵심인 양 논란이 가열되고 있는 상황이다.

이에 필자 역시 정부정책에 대한 섣부른 예단을 하려는 것은 아니다. 다만 십수년을 주택마련에 고심하는 수많은 우리의 이웃들이 저축과 대출로 어렵게 아파트를 마련하고 나니, 대출금리가 무섭게 달려드는 현실과 부동산시장이 향 후 어떻게 변화될 지에 대한 걱정을 같이 해보고자 한다.

분당에서 수년 동안 공인중개사를 하고 있던 지인이 찾아왔다.

오랜만의 만남이라 그 동안 쌓였던 이런 저런 이야기를 하고 있는데, 지인의 고객인 동네주민이 방문한 것이다.

대화중에 끼어들었다고 생각해서인지 미안한 표정을 지으면서도 궁금증을 모두 해결 하고자 질문이 계속 이어졌다. 이 분의 주요관심사의 결론은 주변의 아파트를 매입하고 싶은데, 현재의 아파트 시세가 적절한 수준인지 궁금한 것.

최근의 부동산시장에는 거래가 없다고 한다. 거래가 없으니 적정한 시세도 알기가 어렵다. 같은 단지의 동일 평수의 아파트라도 매물로 나와 있는 호가의 차이가 많게는 20%이상으로 제 각각이다.

최근 분당을 비롯한 신도시의 아파트 시세는 2006년도 말 고점대비 약 20%~40% 가까이 하락한 상태이다. 5억짜리 아파트 한 채를 갖고 있는 사람이라면 약 2년 사이에 1억에서 2억 정도의 돈이 없어진 것이다. 10만 원권 수표 한 장을 잃어버려도 몇 일을 속앓이는 하는 사람도 많을 텐데, 중산층이라면 년간 2000만원을 저축할 수 있다고 해도 1억이면 5년, 2억이면 10년을 모아야 하는 거금이, 하루아침에 사라져버린 셈. 특히 내 집 하나 갖고 사는 이들에게는 회복하기 어려운 자산의 손실인 것이다. 이렇게 부동산정책이나 시장의 흐름을 파악하는 일은 금융시장의 변화보다도 실제적으로 우리의 자산에 미치는 영향이 더 클 수 있다고 생각한다. 정부의 정책변화에 대해서도 제대로 파악하여 대처해야 우리자산의 손실을 줄일 수 있다고 생각한다.

현재 부동산시장 활성화를 위해 거론되는 주요규제 완화대상은 주택대출규제를 위한 DTI(총부채상환비율)의 완화이다. 주택대출규제에는 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보인정비율)가 있는데, LTV가 50%라고 할 때, 담보주택의 가격이 1억이라면, 1억의 50%인 5천만 원이 대출의 상한선이라는 것이다. DTI는 대출받는 사람의 연간소득에 비례해서, 원리금의 상환능력에 따라 대출규모의 상한선을 규정한다는 것이다. 예를 들어 별도의 대출이 없고 상환방식은 원리금균등분할상환이고, 연본 5000만원의 샐러리맨이 1억 원의 대출금을 6%의 대출이자로 20년간 상환한다고 가정해보면 매년 상환해야 할 금액은 872만원이다. 이는 연봉의 약 17.4%로 DTI가 40%로 규정된 서울, 수도권이라면 이 대출자의 대출가능금액은 약 2억3천만 원 정도이다. DTI와 LTV는 동시조건으로 규정된다.

6억 원 아파트를 구입할 때 상기 조건의 대출자라면 LTV가 50%이면 3억 원이 대출한도이지만, DTI 40%이므로 경우 앞에서 계산한 것과 같이 2억3천만 원이 결국 최종 대출한도인 것이다.

따라서 DTI의 비율완화는 LTV(주택담보인정비율)보다 고가주택 소유자에게 유리하다. 고가주택 거래의 활성화를 위해서는 DTI의 완화가 직접적인 영향이 있다는 것이다. 이에 따라 일각에서는 DTI 완화 주장은 ‘부유층과 투기세력을 위한 대책’이라는 이야기까지 나오고 있다.

DTI한도를 10% 높인다면, 상기 예에서는 주택담보대출 시에 연봉의 110%를 추가적으로 대출 받을 수 있다.

예를 들어 연봉이 5000만원인 샐러리맨이라면 5500만원, 1억원 연봉자라면 11000만원까지 추가적으로 대출을 받을 수 있는 것이다.

최근 PF(파이낸셜 프로젝트)의 부실문제 또한 심각하게 떠오르고 있다. 2기신도시의 대형 PF사업들이 줄줄이 멈춰서고 있다. 그나마 진행되던 사업마저 자금조달에 어려움을 겪으면서 좌초위기에 놓여있다. 용산국제업무지구(용산역세권) 개발을 둘러싼 코레일과 삼성물산 간의 갈등은 결국 법정으로 이어질 전망이고, 판교 알파돔시티 사업은 판교신도시 중심상업용지에 대규모 복합단지를 짓는 것으로, 총 사업비가 약 5조원에 달하는 LH가 추진하는 민·관 합동 공모형PF사업이다. 판교신도시의 유명세를 타고 높은 수익률을 낼 것으로 기대했던 알파돔시티는 용산국제업무지구 개발사업과 마찬가지로 2008년말 불어 닥친 글로벌 금융위기에 직격탄을 맞았다. 알파돔시티는 중도금도 미납했고, 자금조달 방안을 마련하지 못할 경우 LH는 토지계약을 해지할 수밖에 없고 이럴 경우 사업은 공중분해 된다.

이러한 부동산시장의 어려움을 타개해 나가기 위해, 현 시점에서 정부가 부동산시장의 건강성을 회복시킬 수 있는 마땅한 정책방안을 제시할 수 있을지 궁금할 뿐이다.

 기자