부동산에서 요즘 한창 이슈로 떠오르는 것이 다주택자 양도세 완화에 대한 문제다. 야당에서는 부자들에 대한 감세정책이라며 반대 입장을 분명히 하고 있지만, 일부 여당 의원들이동조하면서 혼란을 겪고 있다. 사실 부동산에 대한 여러 문제들이 이슈가 되고 정책의 우선순위가 바뀌는 것은 새삼스런 일이 아니다. 그만큼 관심이 집중된 사안이기 때문이다. 이는 다른 말로 그만큼 부동산 자산 평가가 국민에게 중요하다는 이야기다. 부동산 정책에 따라 가치가 천차만별로 달라지기 때문이다. 그렇다면 이런 혼란속 부동산 재테크는 어떻게 해야할까.

“이제 자녀가 태어났으니 자녀의 미래를 위해 우리나라 어디든 조그마한 이슈가 있는 곳이라면 땅을 사 놔라. 그러면 그 자녀가 자라서 대학교에 진학할 쯤 인 20년 후, 그 땅이 대학 등록금은 물론이고 유학 자금까지도 마련해 줄 것이다.”

예전에 필자가 첫 아이를 가진 부모에게 해준 이야기다. 부동산을 투자할 때 ‘시간에 투자’하라는 뜻이다.


시간에 따른 투자 수익률

실제 재테크와 항상 맞물려 돌아가는 투자는 바로 시간과의 싸움이라는 것에 누구도 이견이 없을 것이다. 전 정부에서 발표 한 행정중심 복합도시와 기업도시, 신도시 등 전국이 모두 개발 예정지화 된 느낌이 들 정도로 개발이나 발전 호재는 많다. 물론 호재만 있는 것은 아니다. 전 정부에서 발표되고 추진되는 곳 중에서도 축소되거나 전면 재검토가 이뤄지고 있는 것도 사실이다. 그러나 분명한 것은 시간이 지나면 더욱 새로운 정책과 호재가 오리라는 점이다. 바로 시간과의 싸움인 것이다.

투자 부동산의 종류를 보면 아파트, 토지, 건물 등으로 단순 분류할 수 있다. 아파트와 토지의 수익률을 단순 비교한다면 다소 무리는 있다.

그러므로 이러한 단순비교는 인플레이션과 물가 상승률 등을 고려하여 참고 해야 한다.

아파트 중 최고 상승률을 보인 강남의 압구정동 현대 아파트는 1970년대 말 당시 분양가는 3.3㎡당 44만원이었고, 현재는 3.3㎡당 4~5000만원임을 감안 할 때 30년간 100배정도 상승하였음을 알 수 있다. 반면 땅의 최고 상승률을 보인 강남구 테헤란 밸리변의 경우 1970년대 3.3㎡당 4만원 정도였으나 현재는 3.3㎡당 1억원대에 이르고 있다. 무려 2500배 이상의 상승률이다. 이 데이터는 강남3구에 속한 지역만을 단순 비교한 것으로 객관성에 무리가 있는 것도 사실이다.

하지만 전국적 토지를 단순 비교해 봐도 1970년대 3.3㎡ 당 1000원 미만이던 땅들이 현재 3.3㎡당 20~30만원대에 이르는 땅들이 많다. 무려 2~300배 상승한 것이다. 바로 시간적 가치 상승과 땅의 위치, 입지의 중요성이 투자와 재테크의 관건임을 알 수 있다.


부동산 포트폴리오 구성해야

금융에는 포트폴리오라는 말이 생소 하지 않게 많이 인용 돼 잘 알려져 있다. 반면 부동산에 있어서는 여전히 낯설기만 하다. 부동산에도 반드시 포트폴리오 구성이 필요하다. 우리나라에서 부동산 거지라는 말을 가끔씩 들을 수 있다. 부동산은 많이 가지고 있으나 임대 수익 등을 얻을 수 없어 현금 유동성이 없는 경우이다. 이런 사람들은 부동산 포트폴리오 구성을 제대로 하지 못한 사람들이다. 부동산은 그 투자 목적과 성격에 따라 단기와 장기투자로, 목적에 따라 임대 수익용, 시세차익용, 개발에 따른 시간투자용으로, 그리고 보유 형식에 따라 실수요용이냐 투자 및 임대용이냐 로 분류할 수 있다.

최근처럼 세계적으로 경제가 불황을 겪는 상황에서는 성격과 목적이 불분명한 투자는 위험부담만 커질 수 있다.

모든 재테크는 단거리가 아닌 장거리다. 또한 어떤 투자든 상품에 대한 정보는 직접 분석하고 파악하는 것이 중요하다. 투자한 물건이나 상품이 몇 퍼센트 상승했다고 해서 못 팔아 조바심 내고, 조금 떨어졌다고 해서 우울해 하는 것은 대박과 거리가 멀다.

사회가 발전하고 다양화 될수록 사회가 요구하는 기반시설들과 인프라는 지속적으로 공급되고 개발된다. 바로 그 개발의 기본은 바로 땅이다. 땅은 개발돼야만 사회기반시설이나 사회 구조의 인프라로 진화 될 수 있다.


정보에 귀 기울여라

이에는 경제상황과 맞물린 정책변화와 흐름을 파악하기 위해 전문가의 조언과 정보에 귀 기울이고 여러 대중매체의 정보에도 소홀함이 없어야 한다. 옛말에 “씨앗을 뿌린 만큼 거둔다”고 한다.

예전에는 식량을 위해 뿌린 만큼 거두었으나, 요즘은 자신의 정보수집, 분석에 노력한 만큼 투자 큰 수익으로 이어진다는 의미로 해석된다. 목적과 성격에 맞는 부동산 포트폴리오를 구성해, ‘시간과의 싸움’에 맞선다면 충분히 훌륭한 재테크가 될 수 있다는 것이다.

유대진 칼럼니스트