경제의 체감지수가 IMF를 넘어섰다고들 아우성이다. 현실적으로 와 닿는 서민의 체감지수는 더 싸늘 할 수 밖에 없다. 그 만큼 재테크와 투자 또한 가늠하기 힘들고 목표점을 이루기 힘들다. 열심히 안 쓰고 절약하여 내 집 마련을 목표로 하는 신혼이나 전세입자라면 내 집 마련의 기틀을 하루라도 단축해 보고 싶은 게 사실이다. 하지만 남들과 똑같이 생각하고 남과 똑같이 저축해서는 남과 같을 수밖에 없다. 남이 생각지 않는 것을 공략하고 생각하여야 성공할 수 있듯이, 연구하고 분석하고 노력하는 자만이 내 집 마련도 남보다 앞서 마련할 수 있는 것이다.

내 집 마련도 여러 방향이 있을 수 있다. 청약을 통하여 분양 받는 것과 열심히 안 쓰고 절약하고 저축하여 목돈마련 후 대출받고 매입하는 방법 등이다. 그 가운데 준비된 목표와 꼼꼼한 노력과 분석, 그리고 계획이 수반된다면 남보다 저렴하게 목표를 달성할 수도 있다. 바로 경매를 통해서다.

경매는 개인이 주체가 되어 행하는 사경매와 국가기관이 주체가 되어 행하는 공경매로 나누어진다. 경매를 통하여 주택을 마련하기 위해서는 여러 가지 권리분석과 물건에 대한 정확한 정보분석이 필요하며 앞으로의 수익성 분석 또한 중요하다.


1 권리분석 “말소 권리 찾아라”

만약 사전에 아무런 지식이나 정보가 없다면 가장 어려운 부분이 될 수 있지만 정확한 원칙을 놓고 본다면 의외로 간단히 극복할 수 있다고 할 수 있다.

먼저 해야 할일은 말소기준권리를 찾아내는 일이다. 즉 말소기준 권리인 저당권, 근저당권, 압류, 가압류 ,담보가등기 등이다. 이 말소기준권리보다 먼저 등기부에 등재되어 있는 지상권, 지역권, 전세권, 가등기, 가처분, 임차인 중에서 임대차 계약과 주택의 인도와 전입신고를 먼저 한 임차인이 인수대상이다.

이들 권리가 말소기준보다 뒤에 있으면 낙찰로 인하여 말소돼 낙찰자가 인수 할 필요가 없는 권리이므로 이들 권리의 선후를 정확히 분석할 필요가 있다. 임대차의 경우 말소기준권리 중 전세권 설정이 많다.

전세권의 경우 말소기준권리보다 선순위 등기 시 인수 원칙이나 전세권자가 배당요구 종기일 까지 배당요구하면 소멸되므로 이 부분은 주의 깊게 보아야 할 것이다.


2 낙찰자에게 달라붙는 요주의 권리들

반드시 주의를 요구하는 권리도 있다. 먼저 등기부상 선후와 관계없는 권리로 등기의 말소 회복에 관한 재판 진행 중 이라는 뜻의 예고등기가 있다.

판결여부에 따라 사후 낙찰자의 소유권에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로 신중하게 살펴볼 필요가 있다.

등기할 수는 없으나, 점유함으로서 주장할 수 있는 유치권의 경우와 토지와 건물의 소유자가 동일했다가 어느 한쪽의 처분에 의해 토지와 건물의 소유자가 달라져 발생되는 법정지상권도 주의를 요한다. 현 주인이 버티기로 나서면 낙찰자라도 속수무책일 수밖에 없기 때문이다.


3 가장 중요한 수익성분석

수익성 면을 분석하자면 두 가지로 분리 할 수 있겠다.

하나는 투자 목적의 수익성 분석과 다른 하나는 실수요 목적이면서 이왕이면 여러 여건이 골고루 갖추어져 추후 상승여력이 많은 곳이다.

단순히 투자가 목적이라면 역세권의 오피스텔, 대단지 아파트, 재건축단지 주변의 연립주택과 다세대주택, 상업지역의 상가 등 제반여건이 양호한 개발용 토지 등이 있겠다. 실수요가 목적이라면 입지여건을 좀 더 세세하고 꼼꼼하게 살펴보아야 한다. 주거시설의 경우 자녀를 위한 학교시설, 문화시설 ,교통여건, 단지환경, 쇼핑환경 등 가족구성원 전체가 생활하는데 불편함이 없는 지역이어야 한다.


4 경매의 이면적 매력 포인트

경매과열양상으로 낙찰가가 증가하고 있다고 한다. 반면에 유찰 물건 또한 증가하고 있다. 여기에 경매의 이면적 매력이 있다. 2회 이상 유찰된 물건을 고르는 것도 물건 검색의 수고를 더는 한 방법이다.

물론 정확한 분석이 꼭 필요하다. 더불어 지역별로 유찰시 경매 저감 폭이 다르다는 것을 알고 지역을 선정한 후 진행한다면 경매의 매력이 한층 부가 될 수 있다.

경매 저감 폭이 한번 유찰시마다 서울 등 대부분지역은 20%이나 30%가 적용되는 인천, 부천, 천안, 대전, 대구 등의 지역에서는 두 차례 유찰되면 최저 경매가격이 최초 감정가의 49%로 줄어들어 물건의 값은 현저히 낮아진다.

경매로 목적한 물건을 낙찰 받을 때에 특히 고려할 점은 낙찰금액 외에도 세금과 명도 비용 등이 5%내외로 든다는 점이다. 경매물건이 내가 목적한 금액과 소화할 수 있는 범위 안에 있는가를 면밀히 따져보아야 한다. 목표에 대한 노력과 계획 그리고 준비하는 자만이 남보다 앞서서 목표에 다가설 수 있다는 것을 항상 염두에 두어야 할 것이다.

유대진 HBPARTNERS 자산관리본부 수석팀장