아파트 분양가가 천정부지로 치솟았다. 부동산 가격 폭등 원인이 건설회사의 고분양가 정책 때문이라는 비난이 쏟아졌다. 일부 시민단체는 ‘분양가 원가 공개’‘분양가 상한제’등을 통해 건설회사 폭리를 줄여야 한다고 주장했다. 도대체 건설회사가 아파트 공사를 통해 얼마만큼의 이윤을 얻는가는 베일에 쌓여있다. 최근 반포자이아파트재건축조합은 GS건설이 시공한 반포자이아파트와 관련 건설사와 5년간의 분양이익금 반환 분쟁소송을 벌여 승소했다. 아파트 분양과 관련 건설사와 재건축조합간의 분쟁이 왜 일어났는지를 알아본다.

5년을 끌어오던 GS건설과 재건축조합원 간의 분양이익금 귀속에 대한 법정공방의 끝이 보인다. 지난 21일 서울 고등법원 민사18부가 결국 재건축조합원의 손을 들어줬기 때문이다.


반포자이, 2001년 시작된 법정 공방 그 내막은

사건의 발단은 2001년, 반포주공 3단지 재건축을 놓고 GS를 비롯한 3개 회사가 경쟁을 벌였다.

LG건설(현 GS건설)은 사업 제안서에 “분양금 총액이 당초의 예상 일반 분양금 총액보다 10%이상 초과시 초과분을 조합원들에게 되돌려 준다”는 파격적인 조건을 제시했다.

이런 조건에 끌린 조합원들은 총회 결의로 GS건설을 시공사로 선정했다. 하지만 착공에 들어가자 GS건설은 계약조건을 바꿨다.

GS는 계약 협상과정에서 정부의 정책 변경 등을 이유로 들어 최소 2000억 원의 추가 비용이 발생했다며 이를 청구했다. 이에 재건축조합은 절충안을 내놨다. 건설사가 추가 비용을 부담하는 조건으로 향후 일반 분양가 상승에 따른 이익금을 배당받지 않기로 한 것.

조합 총회에서 2516명 중 1378명의 동의를 얻으며 계약이 체결됐다. 이로써 당초 시공사 선정 과정에서 제시했던 분양이익 초과분의 주민 환급은 없던 일이 됐다.

GS 건설은 2007년 분양 당시의 3.3㎡ 당 일반 분양가는 3000만 원선. 계약변경으로 인해 시공사가 추가로 받은 금액은 최소 2000억 원을 벌어들인 것으로 알려졌다.


조합원들, “GS건설 분양이익 은폐는 부당” 주장

이 사실을 나중에서야 안 일부 조합원들은 ‘조합이 이런 중대한 사안을 제대로 설명하지 않고 통과시킨 총회결의는 무효’라며 재건축조합을 상대로 소송을 제기했다.

한모씨 등은 재건축조합을 상대로 ‘관리처분 총회결의 무효확인 청구 소송’을 제기했다. 이 소송에서 이들은 시공사와의 계약서 내용은 정관에 규정되어야 할 중요한 사항이기에 이를 변경하기 위해서는 과반수가 아닌, 3분의 2 이상의 찬성이 필요하다고 주장했다.

반포주공 3단지 조합정관에는 ‘시공사 계약서 결의의 건’에 ‘재적 조합원 과반수로 총회를 개의하고 출석조합원 과반수 찬성으로 의결하는 반면, 조합원의 비용 분담에 관한 사항은 재적 조합원 2/3로 총회를 개의하고, 출석조합원 2/3 동의로 의결한다’고 되어있다.

1,2심에서 법원은 “총회 결의에 문제가 없다”고 판단, 재건축 조합이 승소했고 사안은 종결되는 듯 했다. 하지만 오랜 공방 끝에 대법원은 이를 뒤집고 조합원의 손을 들어줬다. 대법원은 “계약변경은 조합원의 비용분담과 직결된 주요사안으로 조합원 2/3 이상 동의가 필요한데도 과반수 동의로 의결한 것은 무효”라며 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 이로써 이 사건은 2심인 서울고등법원 민사18부로 다시 파기환송됐다.

이 사건과 관련된 소송은 총3개. 이로써 서울고법은 세 개의 사건을 한꺼번에 다루게 됐다. 그러나 해당 법원은 이 사건들에 대한 대법원의 최종 결정이 나오길 기다리는 듯, 그 동안 쉽게 판단을 내리지 못하고 있었다. 때문에 반포자이가 분양이 된 후에도 재건축조합은 해체하지 못했고, 이 사건에 매달려야 했다. 그것이 장장 5년이 걸리게 됐다.


GS건설, “분양이익금 반환 안 할 것”

그러다 지난 19일, 서울고법 민사18부는 파기환송심에서 원고승소 판결을 내렸다. 이로써 업계전문가들은 조합원들이 GS건설과의 계약 조건을 다시 의결할 예정이고 분양이익 초과분을 조합원들에게 줘야할 것이라고 판도를 분석했다.

하지만 이런 판결에도 불구하고 GS건설의 입장은 확고하다. GS건설의 관계자는 “분양이익 초과분을 받지 않는 대신에 조합의 요구 조건을 전폭적으로 수용했는데 다시 수익을 요구하는 것은 안 된다”며 소송 가능성을 내비쳤다. 또 그는 “우리가 부당이득을 한 것이 아니다”라고 강조하며 “대신 새로운 조합이 꾸려져 합의 내용이 나오면 따를 것”이라고 말했다.

이에 대해 원고측 윤성철 변호사는 “수익이 2000억 원이 넘는데 이를 자세히 밝히지 않고 계약을 변경한 것은 조합원들의 재산권을 침해하는 행위”라며 분개했다. 이로써 이 사건의 해결점은 또 다시 멀어졌다. 이 소송 때문에 지쳤다는 원고 박모씨는 “이제는 결론이 나서, 사건이 잘 매듭지어지길 바랄 뿐”이라고 털어놨다.

법원의 판단에 제동을 건 GS건설. 그가 입장을 변경해 분양이익금을 반환할지, 아니면 앞으로도 자신들의 결백을 주장할 지에 대해 귀추가 주목된다.

[우선미 기자] wihtsm@naver.com

우선미 기자 wihtsm@dailysun.co.kr