현재 부동산시장은 물론 부동산을 보유하고 있는 사람이라면 내년부터 시행되고 당장 세금 징수가 내게로 돌아올 보유세에 대하여 신경이 곤두세워져 있는 것이 사실이다.그리고 온통 부동산 보유세인 종합부동산세에 관심들이 집중되어 있고 정부의 이러한 정책에 대하여 절세를 위한 방법들을 모색하기에 부산하다.이제 분명히 종합부동산세가 도입 되고 부동산 보유세가 대폭 개편되는 이상 이렇게 달라지는 새로운 제도에 따라 세금을 얼마나 더 내어야 하는지를 따져보지 않고 아무 생각없이 아무 부동산이나 보유를 하였다가 투자대비 수익이나 가격상승 효과는 물론 세금만 많이 내어야 하는 애물단지가 될 수가 있다.

이렇게 치밀하고 꼼꼼하게 자신의 부동산 투자에 대한 포트폴리오가 필요한 시대가 돌아온 것은 역시 은행권에서 돈 있는 사람들에 대하여 프라이빗 뱅크를 운영하여 적절하게 개인의 재산까지 분산 운영하는 재테크조언을 해 줄 만하다.어차피 정부나 여야간에도 이러한 보유세에 대한 개편추진은 이미 사전합의를 하였다고 하고 정부와 열린우리당 사이에서도 고위 당직자 회의를 통하여 ‘부동산보유세제’개편안을 확정하여 이달중에 국회에 제출해서 내년부터는 시행할 예정이라는 계획이 진행 중이다.11·11부동산세제 개편안으로 확정된 것은 대략 예상한 대로이며 역시 주택에 대해서는 국세청 공시지가 9억원이상인 주택을 보유하고 있으면 내년부터는 9억원 초과 분에 대하여는 1~3%의 세율로 부과하는 종합부동산세를 내어야 한다는 것이다.

물론 여기에는 자신의 명의로 집을 여러채 보유하고 있어도 이러한 종합부동산세 부과대상에 해당이 된다.다음으로 6억원 이상의 빈 땅에 대해서나 40억원 이상 사업용 토지를 가진 사람들도 각각 6억원과 40억원 초과분에 대하여도 1~4%나 0.6~1.6%의 종합부동산세를 추가로 내어야 한다.예상했던 대로 이러한 정부의 종합부동산세제 개편에 따라 부동산 경기의 지속적인 추락과 하락을 방지하기 위하여 보유세를 강화하는 대신 거래세를 낮추는 경기 진작 방안으로 선회하기도 하고 있다.어쨌든 정부의 이러한 부동산 보유세제가 방향을 잡아가고 있는 이상 이러한 새로운 새 세제에 대한 적절한 세테크 전략을 미리 준비하는 것 이 바람직하다.

종합부동산세와 세테크 전략

먼저 종합부동산세가 새로 도입이 되면 집을 많이 가진 부자나 땅부자들에게는 보유세부담 자체가 50%나 늘어나게 되지만 아파트값에 비하여 터무니없이 세금을 더 내던 지방의 아파트는 세부담이 훨씬 줄어들게 될 것이다.이처럼 과거의 부동산 징수 시스템에 비하여 이제 ‘응능과세 원칙’에 입각한 비싼 부동산을 보유하면 많이 세금을 내는 것을 기본 골자로 하여 세금을 징수하게 되고 응해야 하는 제도로 변화되어 가고 있다.이러한 정부의 이번 세제 개편을 들여다 보면은 가장 먼저 증여 방법에 의한 절세방법이 1순위로 부각된다.물론 증여는 세율이 10~50%로서 이번에 새로 도입 되는 종합부동산세율 보다도 높기 때문에 현재로서는 단독 명의에서 부부나 자녀와의 공동명의일 경우에 따르는 득실을 잘 계산해보아야 할 것이다.

특히 증여에 있어서는 상속처럼 자산뿐만 아니라 채무도 함께 증여하는 부담부 증여도 있어 은행에서는 대출금 만큼 증여세 면제를 받게 되므로 이를 활용하면 부채분 만큼 증여세를 면제 범위에 넣게 되어 이를 확대 이용하는 고객이 많아질 것으로 예상된다.그 다음으로는 부부 공동명의로의 전환방식이 많이 일어날 것으로 예상된다.부부공동 명의로는 주택의 경우 18억원,나대지 12억원,상업용토지 80억원 미만으로 소유하면 종합부동산세의 대상에서 제외가 된다.세번째로는 현재 보유하고 있는 종합부동산세에 대한 부과 대상에 대하여 매도 매수시기를 조절하여 매각하는 방법이다.

특히 종합부동산세제 판정기준일 이전에 매각하는 것이 유리한데 반면에 매입 부동산은 기준일 이후에 이전하는 것이 세금 부담에 유리하다.그러기 위해서는 현재 가지고 있는 부동산에 대하여는 포트폴리오가 절실히 요구되는데 현재 자기가 보유하고 있는 주택이나 나대지 및 상업용 토지에 대하여 가격을 잘 분석해 보고 종합부동산세 부과기준을 피하도록 포트폴리오 재구성을 하는 전략을 세우는 것이 꼭 필요하겠다이외에도 현재 이러한 새로운 종합부동산세제 도입으로 인한 다주택 임대사업자에 대한 부과 대상에 대한 처리문제가 대두되고 있다.그러나 아직까지는 동일 시·군·구에 위치한 주택을 5가구 이상 10년을 임대하면 양도세 중과세 회피가 가능한 것으로 보고 있다.

종부세에 의한 시장변화

이러한 새로운 세제도입에 따른 부동산시장의 반응은 여러 가지다.일단은 추진하는 데에는 큰 무리가 없을 것으로 보이지만 사전에 이러한 새로운 세제에 대한 국민적 설득이나 타당성에 대한 홍보가 필요 하겠다.그리고 이러한 제도가 시행이 되면 고가주택을 중심으로 부동산 시장에 새로운 변화가 일부 생길 수밖에 없다고 본다. 즉 종부세 대상이 되는 고가 대형주택 주변에는 거래가 다소 위축될 것이며 반사적으로 현재 정부에서도 도시민들에게 취득의 기회를 열어 주고 있는 임야나 논,밭등에 대하여는, 특히 현재 정부에서 토지적성 평가를 하고 있는 농지관리지역인 생산관리지역(농업),계획관리지역(개발),보전관리지역(환경)등에 대하여 분류가 되어 있는데 특히 3만㎡ 이상의 대규모 개발사업에 대하여는 공장설립과 함께 건축행위를 할 수 있도록 허가해 줄 예정이어서 토지에 대한 붐이 새로 일어날 수 있을 것으로 점쳐진다.

최승호 부동산신문  choi59@renews.co.kr