부동산 임차기간이 만료되기 한 달 전에 집주인 A씨는 세입자 P씨에게 부동산에 집을 내놓겠다고 예고하였다. 그러자 P씨는 A씨에게 7개월 후에 이사를 가게 도와 달라고 사정하면서 일단 1년만 연장하고 7개월 후 집이 팔리면 바로 집을 비워주겠다고 간청하였다. A씨는 사정이 딱해 보여 P씨의 청을 받아들여 1년짜리 임대차계약서를 작성하였고, 특약으로 7개월 이후에는 언제든 비워주기로 하였다. 실제로 7개월 후 A씨의 집이 팔렸고, A씨는 약속대로 P씨에게 집을 비워 달라고 요구하였는데 P씨는 갑자기 태도를 바꿔 임대차계약은 자동으로 2년 갱신되었다면서 집을 비워주지 못한다고 버틴다. 이 경우 누구의 주장이 맞는 것일까? 

계약기간이 끝났을 때 임대인이 계약기간 종료 1달 이전에 계약해지 의사표시를 하지 않으면 계약은 동일한 조건으로 자동으로 2년간 연장되는데 이를 ‘묵시의 갱신’이라고 부른다. 한편 당사자 사이에 특약으로 임대기간을 1년으로 단축하고 특약으로 집이 팔리면 그 전이라도 집을 비워주기로 약속했다고 해도 이는 모두 임차인에게 불리한 특약이므로 효력이 없다(주택임대차보호법 10조). 또한 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(동법 4조 1항). 
결국 이 사건에서 세입자 P씨는 주택 임대차보호법에 따라 계약내용과 상관없이 2년까지 임대차 보장을 받을 수 있다. 왜냐하면 세입자에게 불리한 내용, 즉 임대차기간을 1년을 단축한 것과 만기 전이라도 7개월만 경과한 상태에서 집이 팔리면 집을 비워주기로 한 특약은 모두 무효이기 때문이다. 반면 세입자 P씨는 특약 내용을 자신에게 유리하게 주장할 수는 있다. 따라서 P씨가 둘 사이 약속대로 7개월 후 집을 나가겠다고 주장할 경우에는, A씨는 P씨에게 임차보증금을 반환해야 한다.

제소 전 화해조서

그럼 임대인의 입장에서 이러한 세입자의 변심으로 인한 손해를 예방할 방법은 무엇일까? 
그 예방 방법은 바로 ‘제소 전 화해조서’이다. 분쟁이 일어나기 전에 판사 앞에서 ‘이런 분쟁 발생 시에는 (집주인과 세입자 간에)이렇게 처리한다는 이런 화해 조서 작성해 두면 나중에 별도의 소송 없이 바로 집행할 수 있다. 이러한 조서내용이 주택임대차보호법상 강행규정에 위반된다고 해도 유효하므로 세입자가 집을 안 비워주면 바로 강제집행을 할 수 있다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

강민구 변호사 mkkpro@naver.com