공실 및 환금성 위험 고려해야
철저한 분석 및 현장 답사 필요
더 이상의 사업은 무리라고 생각하고 안정적으로 노후 생활을 할 수 있는 '수익형 부동산'에 관심을 갖게 됐다. 자금의 여유가 충분하지 않다 보니 분양상가ㆍ신축빌라ㆍ호텔개별 등기분양 등 수익률이 나오는 쪽으로 관심을 갖게 되었고, 이곳저 곳 돌아다니면서 분양하는 업자들을 만났다. 그러다 아직 준공 전이지만 안정적으로 수익률이 높게 확정되었다는 말에 홀린 듯 빌라 두 개 호수에 계약했다.
그러나 실제로 임대차 계약이 돼 있지 않았고 임대 수익도 예상했던 것보다 한참을 못 미쳤다. 업체를 찾아가 계약금을 돌려달라고 항의했지만 계약서에 빠져나갈 수 있는 문구를 작성 해놔서 법적으로 대응하기도 쉽지 않았다.
안정적 임대수익
그는 두 번의 투자 실패로 망연자실할 수밖에 없었다. 노후에 대한 걱정은 더욱 커져 가는데, 우연하게 소액으로도 대출을 잘 이용한다면 안정적으로 임대수익이 발생되는 꼬마빌딩을 매입할 수 있다는 이야기를 듣고 꼬마빌딩에 관심을 갖게 됐다.
그는 갑작스러운 은퇴와 2번의 투자 실패로 노후에 대한 불안감이 커 보였다. 그래서 시세 차익보다는 안정적인 임대 수익이 발생될 건물을 찾았다. 지가가 높고 임대 수익이 낮은 서울 지역보다는 임대수익률이 높고 공실률도 낮은 수도권 메인 상권에 위치한 꼬마빌딩을 찾기 시작했다. 그러다 모 대학 입구 앞에 대지면적 296m²(약 90평), 연면적 579m²(약 175평) 지하 1층~지상 3층 규모의 건물이 눈에 들어왔다.
대학가 상권이긴 하지만, 대학병원도 근처에 있어 주 5일 상권이 아닌 일주일 내내 상권 수요가 이어질 것으로 예상됐다. 건물 바로 앞에 버스 정류장이 위치했고 서울이나 다른 수도권을 오가는 버스 노선이 무려 20개가 넘어서 학생들과 대학병원을 이용하는 사람들에게 매번 이 건물 앞이 모이는 장소였다.
그래서 해당 건물 1층 가게는 권리금이 억대가 넘고 심지어 3층까지 권리금이 형성돼 있는 알찬 근린생활시설 건물이었다. 당시 보증금은 2억 원에 임대료는 1200만 원이 발생했다. 매매가격 26억 원 대비 보증금을 제외하고 연 6% 정도의 임대수익이 발생되는 꽤 괜찮은 건물이었다.
‘상권’ 고려해야
이 곳은 상권이 워낙 좋아서 매물이 잘 안 나오는 곳이지만, 자녀들이 상속을 받은 후 재산 정리를 위해 나온 진주보석 같은 건물이었다. 그래서 매입 결정을 했지만, 실제 투자금이 작아서 건물 담보로만 대출받아서는 투자가 불가능했다. 그래서 살고 있는 집까지 공동담보로 제공해 17억 원을 대출 받아 보증금 2억 원을 제외하고 취득세 포함 약 8억 원을 투자해서 건물을 매입했다. 공동담보로 살던 집까지 제공한 게 부담이었지만 안정적인 임대수익이 발생할 것이라는 것을 현장 조사를 통해 확신이 들었고, 공동담보로 제공하면서 금리도 많이 내려가고 원하는 금액까지 대출이 가능해서 3% 초반에 낮은 금리로 대출을 받을 수 있었다. 레버리지 수익률까지 하면 연 10% 정도가 넘는 높은 수익률을 올릴 수 있었다.
그리고 무엇보다 메인 상권 중에서도 가장 메인 건물이라 아직 임대차기간이 끝나지도 않았는데도 임대 문의가 있을 정도로 공실 걱정이 없고 안정적으로 꼬박꼬박 임대 수익을 얻을 만한 건물을 소유하게 됐다. 대출이자를 제외하고도 770만 원정도의 수익이 발생했고 은퇴한 부부가 노후 생활을 하기에는 충분했다. A씨는 자녀들에게 손 벌릴 필요도 없이 안정적인 임대수익을 받아가면서 편안한 노후 생활을 즐기고 있다.
이처럼 최근 퇴직을 하고 꼬마 빌딩에 투자를 해서 안정적인 임대수익을 얻으려는 투자자들이 많아지고 있다. 하지만, 충분한 분석을 하지 않고 무턱대고 무리하게 대출을 받아 투자 했다간 공실 위험, 나중에 팔리지 않는 환금성 위험 등 더 큰 위험에 빠질 수 있다. 전문가를 통해 미리 사전에 철저한 분석과 현장 답사는 반드시 필요하다는 걸 꼭 명심하길 바란다.
[제공 : 부동산114]
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