펜션, 테마상가 등 대체투자처로 자금이동 예상모기지도입, 강남공급부족 등 장기적으론 상승 향후 부동산 시장은 어떻게 될 것인가. 정부의 9·5재건축 시장안정대책으로 아파트시장이 위축되면서 향후 시장에 대한 관심이 고조되고 있다. 부동산 전문가들은 단기적으로는 집값 하락이 불가피할 것으로 보이고 중·장기적으로 집값상승이 예상되는 시기를 내년으로 보고 있다. 이는 내년 초 모기지제도(주택담보대출)가 도입될 예정인데다 재건축시장에서 공급했던 아파트 공급이 줄어들면서 강남지역 아파트 부족 현상이 발생, 실수요자를 중심으로 강남지역 아파트 가격이 상승되기 때문으로 풀이된다. 내집마련정보사 박선희 팀장은 “9·5대책 이후 단기적으로는 아파트 가격 하락이 예상되지만 중·장기적으로는 모기지제도 도입, 강남지역 아파트 공급부족에 따른 가격 상승 등으로 내년 초에 아파트 가격이 올라갈 것”이라며 “당분간은 아파트 가격 하락 내지 조정국면이 불가피하고 아파트 가격 현상이 수도권으로까지 확대될 것으로 예상된다”고 밝혔다.

강남 재건축 아파트 가격 하락 가속

정부가 이번에 내놓은 9·5대책으로 재건축 아파트 조합원 지분 거래가 제한됐기 때문에 재건축 시장이 가격하락 후 안정국면으로 접어들 전망이다. 이는 지난해 아파트 분양시장안정을 위해 내놓은 9·4대책을 발표했지만 다시 시장이 과열되자 5월 5·23 대책발표로 분양권을 전면적으로 규제, 분양시장이 안정을 찾았기 때문으로 풀이된다. 이에 따라 이번 9·5 대책으로 강남 재건축아파트를 중심으로 수익성이 크게 악화될 것이라는 인식이 확산되면서 가격하락과 급매물이 잇따르고 있는 상황이다. 또 시간이 흐를수록 재건축 매물이 늘어나면서 가격하락이 가속화되고 있다.

기존 아파트 조정장세 동반, 가격조정 불가피

9·5대책으로 기존 아파트에 대한 가격 조정이 불가피할 전망이다. 유망아파트의 경우 이번 대책의 영향을 받아 전체적인 반사이익 기대감으로 호가가 상승하는 곳도 있긴 하지만 1가구1주택 양도세 비과세 요건 강화, 보유세 강화 등 정부의 초강경 규제책이 잇따라 쏟아져 나오면서 반사이익보다는 가격 조정이 불가피하다는 것이다. 이에 따라 강남재건축아파트가 큰 폭으로 하락할 경우 기존아파트에도 영향을 미쳐 조정장세가 동반될 수밖에 없을 것으로 예상된다.

상승세 불씨남아 내년에 올라

단기적으로 재건축 아파트의 하락이 예상되고 반사이익을 얻을 수 있는 기존아파트는 유리하지만 비수기로 접어들고 있기 때문에 기존 주택 가격도 상승하기는 어려울 전망이다. 그러나 중·장기적으로는 내년초에 도입될 모기지제도(주택담보대출), 강남재건축 시장 급랭에 따른 공급부족 등으로 상승세가 재연될 전망이다. 이는 정부가 현시점에서 판교 신도시 등 공급 대책을 내놓더라도 실제 공급은 5~7년후에 가능하고 공급을 많이 늘리더라도 수요가 그보다 더 늘어날 경우 가격이 상승할 수밖에 없기 때문이다.

전세시장도 타격

전세시장도 내년 상반기 이후 타격을 받을 것으로 예상된다. 내년 상반기까지는 현재의 안정세가 유지될 것으로 보이지만 모기지제도 도입에 따른 전세수요가 대거 매매시장으로 유입될 것으로 전망되기 때문이다.

펜션·테마상가 등 대체 투자처로 상승

현재 부동산 시장은 시중은행들의 저금리, 풍부한 유동성 등으로 인해 투자처가 상실된 상황이다. 이에따라 부동산에서 증권시장으로 자금이 빠져나가기 보다는 비교적 안전하다고 판단되는 쪽의 대체투자처를 찾아 자금이 이동될 것으로 예상된다. 발전전망이 있는 기존아파트, 주5일 근무제 도입에 따른 펜션, 휴일에 사람들을 흡입할 수 있는 지역의 테마상가, 구역지정을 받은 재개발시장, 택지개발지구나 신도시주변으로 이동할 가능성이 높다는 것이다. 부동산 전문가들은 5·23 부동산 안정대책이 나온 이후 아파트 시장이 숨을 죽이고 있는 사이 토지, 단지내 상가 등이 틈새 상품으로 반짝경기를 맞는 것과 마찬가지로 이들 상품들이 9·5대책으로 당분간 큰 폭의 반사이익을 누릴 수 있을 것으로 내다보고 있다.

최정우 부동산신문  olasan@renews.co.kr