■중개업소 선택전세계약시 부동산 중개업소를 이용하는 경우가 대부분인 만큼 중개업소는 허가받은 곳을 이용하는 것이 좋다. 공제가입 여부도 확인해야 한다. 이런 곳이라야 중개사고 발생시 손해배상을 받을 수 있기 때문이다. 무허가 중개업소는 물론 허가증을 대여해 영업하는 곳도 피해야 한다.또 해당지역에서 오랫동안 영업 한 중개업소를 찾는 것도 좋은 방법이다. 한 지역에서 계속 영업을 했다는 것은 그만큼 신용도가 쌓여 믿을 수 있다는 뜻이며, 지역정보를 훤히 꿰고 있고, 고정고객을 통한 풍부한 매물을 확보하고 있는 경우가 많기 때문이다.전세 중개수수료의 경우는 5,000만원 미만은 0.5%, 5,000만원∼1억원은 0.4% 1억원이상∼3억원은 0.3%다. 실례로 전세 6,000만원인 경우(6,000만원×0.4%) 중계수수료는 24만원이 된다. 특히, 헷갈리기 쉬운 월세인 경우는 보증금에 계약기간의 월세를 더해 수수료율을 곱하면 된다. 예를들어 보증금 4,000만원에 월세 30만원(2년계약)인 경우 [4,000만원+720만원(월세30만원×24개월)=4,720만원×0.5%] 중개수수료는 23만6,000원이다.중개수수료 지불시에는 영수증을 반드시 챙겨 두어야 한다. 수수료를 과다 지불했을 경우 영수증을 근거로 환불을 요구할 수 있기 때문이다. 업소가 환불해 주지 않을 때는 관할구청 지적과 또는 부동산센터에 신고하는 것이 가장 빠른 방법이다. 이때도 영수증이 반드시 필요하다.
■등기부등본 확인과 계약전세계약시 중개업소에서 거의 모든 것을 처리해 주지만 계약전에 본인이 직접 등기부등본을 확인할 필요가 있다. 등기부등본을 꼼꼼히 살펴 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등 권리관계를 철저히 확인해야 한다. 근저당이 설정돼 있는 경우 집값에서 근저당 금액을 뺀 금액이 전세금보다 많을 때는 큰 문제가 없겠지만, 반대의 경우는 계약해서는 안된다. 집이 경매로 넘어갈 경우 전세금을 한푼도 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수도 있기 때문이다. 또 주인이 담보설정을 지나치게 자주 하거나, 소유권이전이 잦았던 집도 주의를 기울여야 한다.등기부등본 확인을 통해 실제 소유주와 계약을 체결해야 하는 것도 잊어선 안된다. 대리인과 계약하는 경우 위임장과 인감증명을 확인해야 한다. 계약서 작성시에는 계약금, 잔금 지급일정 등은 물론 사소한 내용이라도 구체적으로 명시해 둬야 향후 오해의 소지를 없앨 수 있다.
■확정일자 꼭 받아야전세계약을 하고 나면 입주후 전입신고를 하고, 확정일자를 받드시 받아둬야 한다. 전입신고시 동사무소에 계약서를 들고가 받으면 된다. 확정일자를 받아두어야 집이 경매로 넘어갈 경우에도 주택임대차보호법에 의해 전세금을 우선 변제 받을 수 있다. 전세권설정 등기를 하는 것이 가장 안전한 방법이지만, 이는 집주인의 동의가 있어야 하고 대부분의 집주인들은 이를 꺼리는 상황이어서 일반적이지 않다. 하지만 확정일자를 받는것만으로도 법적대항력을 갖추게 되어 큰 문제가 없다. 다만 전세권설정 등기를 하게 되면 승계가 가능하고 전전세를 놓을수 있다는 차이뿐이다.
전성필 부동산신문 haha70@ilyoseoul.co.kr
저작권자 © 일요서울i 무단전재 및 재배포 금지
