이처럼 부동산 시장에 대한 규제나 전망 등은 정부의 정책에 의하여 아주 민감하게 달라질 수가 있다.금년도에도 이러한 정부의 정책이 부동산의 각 분야별로 달라지고 다소 다르게 적용이 되게 되겠지만은, 그래도 가장 눈여겨 보아야 할 곳이 아파트 시장과 토지시장 그리고 상가 및 오피스텔 그 외에 전원주택이나 펜션 시장 등이 아닌가 생각한다.먼저 아파트시장은 뭐니 뭐니해도 수도권에서도 판교 신도시가 분양을 앞두고 있어서 가장 뜨겁게 주목이 되는 지역이다.지금부터 약15년전 쯤에 분당 신도시 아파트에 당첨이 되면 천당 다음에 분당이라는 말이 있었듯이 분당과 맞붙어 있고 오히려 분당보다도 더욱더 전원적이며 계획적으로 도시공간구조를 조성하며 서울과도 좀 더 가까운 판교신도시는 무주택 청약가입자들에게는 일생일대의 기회로 여기고 대기 수요자까지 가세하여 청약에 열을 올릴 것이다.모두들 금년도가 무주택1순위 청약자들에게 있어서는 가장 좋은 기회라고 보고 있다.
왜냐하면 지속적인 집값 안정이 예상되고 있으며 금년 2월말 시행예정으로 주택법 개정이 이루어지며 수도권의 택지지구에서는 전용면적 25.7평 이하의 아파트 평수에 대하여서는 분양가 상한제가 적용되고 이를 초과하는 아파트는 채권 입찰제가 적용되기 때문이다.판교신도시에 있어서는 성남시 거주자로서 40세이상 10년 이상 무주택 가구주에게 택지지구내 분양 물량중 40%범위 내에서 분양 우선권을 주며, 35세이상 5년 무주택 가구주에게는 35%의 물량에 대해 우선 청약기회를 주게 된다.그러므로 40세 이상 청약 자격자는 1순위 40%범위 내에서 당첨되지 않았다고 하더라도 2순위 35% 범위 내에서 또 당첨기회가 있으므로 40세 이상의 청약 자격자는 당첨확률이 거의 확실하다고 보아도 되겠다는 전망이다. 그러므로 판교의 전용면적 25.7평 이하의 아파트에 대해서는 1순위에서 모두 마감될 것으로 예상된다.그렇기 때문에 일반1순위자 는 예치금을 늘려 전용면적 25.7평을 초과하는 큰 평형을 청약하는 것이 좋겠다.
다만 청약기간이 1년이 지나야 되나 변경한 평형에 기대를 걸고 청약 경쟁을 하는 것이 유리하다고 보고 있다.재건축 아파트에 있어서는 개발이익환수제가 가장 관건인데 시행시기가 늦춰지고 있어서 현재로서는 6월 시행도 불투명하다고 봐야겠다.개발이익 환수제가 실시되면 분양승인 신청 단지 용적률 증가분의 25%를 임대아파트로 공급하여야 하며 여기에 따른 사업수지를 맞추어 나아가야 한다는 문제점이 있다.토지에 대한 투자에 있어서는 농지 및 임야등이 가장 안전하다고 보고 있다. 즉 7월이면 농지법이 개정되게 되며 도시민들도 농지를 무제한 소유할 수 있는 길이 열리게 된다.즉, 도시민이 영농계획서를 내고 농지를 구입한 뒤 이를 농업기반 공사에 위탁하여 전업 농민에게 농사를 맡기면 된다.이를 5년 이상 임대하면 도시민의 농지소유 규모는 제한 없이 가능해진다.
그리고 상가와 오피스텔 등은 금년 4월이면 후분양제가 실시된다.특히 상가 909평 이상은 골조 공사를 3분의 2이상 마치면 해당 시·군·구청의 신고절차를 마쳐야 분양이 가능하다.현재 상가나 오피스텔 경기는 워낙 침체되어 있어서 후분양제 여부 보다 경기 회복이 더욱 더 중요하다.하지만 오피스텔은 올해에도 공급이 수요를 웃돌 것이라는 관측이 높다.그러므로 오피스텔의 투자에 있어서는 더욱 더 신경을 써서 투자에 임하는 것이 좋을 듯싶다. 특히 올해부터 수도권과 광역시의 상가에 있어서는 점포100개 이상, 연면적909평 이상은 실거래가 기준으로 60%선에서 기준시가를 책정하므로 양도,상속,증여세가 부과되게 된다.그러므로 실거래가가 높은 입지가 좋은 상가는 양도세 부담이 크게 늘어나게 될 것으로 추정된다.
최승호 부동산신문 choi59@renews.co.kr
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