점포를 얻을 때 권리계약도 중요하지만 임대차계약도 신중하게 처리해야 한다. 일단 이전 영업주와 권리양도 계약을 마쳤으면 이제는 건물주와 임대차 계약을 해야 한다.우선 공적장부를 통해 건물에 법적인 하자가 없는지도 살펴봐야 함은 물론 건물주의 성격이라든지, 주위의 평판, 가족관계, 현 직업 등도 사전에 주변인물 등을 통해서 알아봐야 한다. 법률적인 하자에 의해 영업을 못하게 되는 경우도 있지만 건물주의 횡포에 의해서 영업을 영위하지 못하는 경우도 많기 때문이다.일반적으로 점포를 계약할 때 부동산 중개업소를 이용해 점포에 관한 모든 부분을 중개업자에게 일임하는 경우가 많다.

법률적으로 부동산 중개업자는 점포에 관한 모든 사항을 조사 및 확인하여 구매자 및 임차인에게 피해가 가지 않도록 정보제공을 할 의무가 있으나 현실은 그렇지 못하다.점포주와 결탁해 실제로는 장사가 잘 되지 않는 점포임에도 많은 권리금을 받고 빨리 넘기고자 예비창업자를 속이는 경우도 있고 공문서상에 나타나지 않는 점포에 관한 중요한 사항을 누락시켜 입점 이후 임차인으로 하여금 영업에 차질을 빚게 하는 경우도 상당히 많다.그러므로 점포창업을 하려는 이들은 필히 점포에 관한 모든 정보를 자신이 직접 조사한다는 마음가짐으로 임해야만이 만일에 발생할 수 있는 피해를 줄일 수 있을 것이다.

이제부터 점포계약 전에 가장 기본적으로 알아봐야 할 중요한 사항들을 자세히 기술하여 창업자들의 점포계약에 실수가 없도록 도움을 주고자 한다. 등기부등본은 건물 소유자 확인과 권리관계확인(저당권, 전세권, 지상권, 가압류, 가등기 등 채권관계 및 채권금액)을 위해서 반드시 필요하다. 또한 정확한 소재지번, 건물내역 등 토지주와 건물주가 동일한지 확인하기 위해 건물, 토지등기부등본을 각각 따로 발급받아 확인해야 한다.

공적 장부 열람은 ‘기본’

토지대장은 소재지번, 지목, 부지의 면적, 소유자 확인 등을 위해 필요하다.건축물 관리대장은 건물연면적, 구조관련사항, 건물의 용도, 층수, 층별면적, 소유자현황 등 확인을 위해서 필요한 공부이다. 무엇보다 부동산중개업자나 건물주가, 예를 들어 임대면적이 실평수 30평이라고 했는데 건축물관리대장상에는 면적이 25평도 채 안되는 경우가 있다. 이럴 경우는 임대료 등에서 조정을 해야 하기 때문에 세부적으로 짚어봐야 한다.

토지이용계획확인원은 용도지역, 지구, 도시개발계획 등을 확인해 점포가 해당되는 지역의 용도 및 이용계획에 따라 업종의 제한이 있는지, 재개발 또는 재건축의 소지가 있는지, 도로확장계획 등으로 철거가능성은 없는지 등을 확인할 수 있는 자료이다.등기부등본은 관할 등기소에서(대법원 홈페이지에서 열람 가능), 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원 등은 관할 구청에서 열람이 가능하다. 최소한 위의 네 가지 문서는 반드시 검토해야 할 자료이다.

부수조건도 확인서 받아야

부동산 중개업자를 통해 점포를 구하는 경우 중개업자가 의뢰인에게 매물에 관한 정보에 대해 확인·설명해 주어야할 법적 의무가 있다.그 범위는 위에서 기술한 공공문서상의 정보에 관한 자세한 설명과 직접 현장조사를 통해 확인·설명해 주어야 할 사항이 있다. 현장조사를 통해 확인·설명해 주어야 할 사항은 건물의 방향, 지형, 벽면의 균열상태, 내외벽의 도색상태, 내부의 도배 및 인테리어 상태 등이다. 시설물의 경우 수도, 전기, 가스, 소방, 열공급설비, 오폐수관련, 쓰레기처리방법 등을 직접 서면상으로 확인·설명해 주어야 한다.

또한 점포의 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 일조, 소음, 진동, 악취 등 환경조건에 관한 사항까지 확인하여 설명해 줘야 한다. 이와 같은 사항들은 부동산 중개업자에게 확인·설명서를 요구할 수 있고 요구해야할 사항들이다. 그러나 본인 또한 직접 필히 확인해 봐야 한다.이외에 본인이 직접 탐문 조사 등을 통해 건물주의 성격이라든지 평판, 세입자에게 대하는 태도 등을 알아 볼 필요가 있으며, 이전 세입자들의 점포 운영기간, 본인이 점포에 입주했을 때 주변점포주들과 쉽게 융화될 수 있는가도 파악해야 한다. 모든 조건이 충족되었더라도 주변점포주들과 융화되지 못하고 자주 충돌이 일어난다면 버티기 힘든 경우가 허다하기 때문이다.

시가보다 저렴한 매물은 ‘의심’

먼저 부동산 등기부등본을 발급 받아 소유자, 지번, 지목, 면적, 저당권, 지상권, 가압류, 가등기 등을 확인해 보아야한다.해당 점포가 매물로 나와 있다면 부동산 중개업소에서 등기부등본을 미리 준비해 제공하지만, 본인이 직접 발급받아 확인해 보는 것이 좋다. 왜냐하면 부동산 사기꾼이 등기부등본이나 등기권리증 등을 위·변조하는 경우가 종종 있기 때문이다.등기부를 열람할 때는 먼저 토지와 건축물의 표시, 즉 소재지부터 정확히 파악해야 한다.

등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 따로 있으므로 해당 점포의 토지와 건물이 동일 지번이라도 토지등기부와 건물등기부를 모두 확인한다.확인한 결과 당해 부동산에 가등기, 가압류 등이 설정되어있는 경우, 점포계약시까지 말소가 될 수 있는지 여부를 확인하고 근저당권이 설정되어 있는 경우는 건물의 시세에 비해 너무 많은 금액이 설정되어있는지, 또는 여기저기 많은 사람들로부터 사채를 끌어다 쓰지는 않았는지 등을 확인해 볼 필요가 있다.또한, 단시일 내에 권리자가 여러 번 바뀌는 등 권리변동관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심해봐야 한다.

또 계약직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기가 회복등기된 것 등도 일단 의심해 봐야하고, 시가보다 현저히 저렴한 매물도 그럴 만한 이유가 있을 것이라 보고 그 이유를 알아봐야 한다. 해당점포의 건물주의 나이, 사회적 지위, 직업 등이 대상부동산과 맞지 않은 것도 일단 의심을 하고 그 사실을 파악해야 한다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되며 등기부 표제부에는 부동산의 표시에 관한 사항이, 등기부 갑구에는 소유권에 관한 사항, 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기록되어 있다.

권리사항도 유심히 살펴야

가장 주의깊게 보아야 할 부분은 을구이다. 건물주가 건물을 짓기 위해서나 기타 필요자금조달 목적으로 토지·건물을 담보로 하여 금융권, 사채 등을 통해 자금을 조달하고 근저당권을 설정해 놓은 경우가 많다. 만약 저당금액이 과다한 상태에서 건물주가 제때에 자금을 갚지 못하거나 이자를 지불하지 못하는 경우는 토지 및 건물이 경매 등에 넘어갈 수 있고 그럴 경우 보증금 중의 많은 부분을 손해 볼 수 있다.이러한 점을 잘 알면서도 일반 세입자들이 계약을 하고 피해를 많이 보는 이유는 부동산 중개업자의 영향도 적지 않다.

예를 들어 임차인이 사전에 이를 알고 “건물에 채권자나 채권금액이 너무 많은 것 아닌가요?”라고 물으면 “건물주가 얼마나 돈이 많은 사람인데, 또 건물이 몇 채나 있는데 그래요. 그런 걱정은 하지 않아도 돼요”라고 임차인을 안심시키는 경우가 허다하다. 그러나 다들 아시다시피 ‘있는 놈’들이 더하다고 돈 많고 건물 많이 소유한 건물주일수록 건물이 경매에서 처분되거나, 남의 손에 넘어 가는 것에 그리 크게 연연해하지 않는다. 따라서 일단 저당권 등이 과다하게 설정되어 있으면 아무리 탐나는 점포라고 하더라도 피하는 것이 좋다.

간혹, 신축 건물일 경우 아직 등기부등본은 물론 건축물 관리대장도 만들어지지 않은 경우가 많다. 아직 건물이 완공되지 않았거나, 건물은 완공이 되었는데 뭔가 문제가 있어 준공검사가 나지 않은 경우 주의해야 한다. 공적장부가 만들어지지 않았는데도 불구하고 선뜻 임대계약부터 하는 경우가 있는데 그러한 경우 낭패를 볼 수도 있다.건물에 하자가 있거나 건축법상 필요한 시설물을 설치하지 않았을 경우 건물이 완공되었어도 준공검사가 나오지 않는데, 이러한 경우 임차인 입장에서는 점포를 오픈하는데도 문제가 있다. 따라서 꼭 준공검사가 나오고 공적장부가 만들어진 후 계약하는 것이 추후에 법적인 문제가 발생했을 경우라도 대응할 수 있으므로 신중해야 한다.



# 잠깐 대리인과 계약서 작성시 ‘주의사항’대리권한 부여여부 확인하라


점포를 계약하다보면 건물주 본인이 아니라 부인 또는 자녀, 대리인을 통해 계약하는 경우가 왕왕 있다. 이럴 경우 특별히 주의해야 할 필요가 있다. 나대박씨는 건물주 부인이라는 바람난 여사와 임대차계약서를 썼다. 건물주 부인이라는 중개업자의 말에 별 의심없이 계약서를 쓴 후 장사를 하기위해 시설공사를 한창 하던 나대박씨는 마른하늘에 날벼락을 맞고야 말았다. 건물주 본인이라는 사람이 나타나서 누구 마음대로 공사를 하고 있냐고 당장 점포를 비우라는 것이었다.

나대박씨는 “당신 부인과 분명히 계약서를 쓰고 돈을 지불했다. 무슨 소리냐?” 했더니 “난 와이프에게 대리권한을 준 적도 없고 와이프와는 이혼 준비중이라 그 사람이 지금 어디서 사는지도 모른다. 건물주인 나와 한 계약이 아니니 그 계약은 무효이고 따라서 점포를 비워라!”는 것이다.나대박씨는 법에 호소를 했지만 패소하고 말았다. 판례에 따르면 건물주의 부인이라고 하더라도 부부간 일상적인 대리행위를 할 수 있는 범위를 정한 ‘일상가사대리권’의 범위는 부부가 공동체로서 가정생활상 필요한 물품의 구입 및 처분에 국한될 뿐이지 부동산의 처분등 재산상의 행위는 일상가사대리권한의 범위를 넘는 것으로 판단했다.

결과적으로 나대박씨는 졸지에 쪽박을 차고 점포를 비워줄 수 밖에 없었다. 따라서 건물주와 직접 계약서를 쓸 수 없고 대리인과 계약을 해야 하는 상황이라면 반드시 건물주의 인감도장이 찍힌 위임장, 대리인의 신분증확인등 대리인이 대리권한이 있는자인지 확실하게 살펴보아야 한다. 가능하면 건물주 본인과 계약을 하도록하고 불가피하다면 건물주와 전화 통화등을 통해 대리인이 대리권한을 가진자인지 반드시 확인해야 피해를 방지할 수 있다.

정연강 에이킹창업시스템 소장