그렇다면 오피스텔이 인기 있는 이유는 무엇일까. 상가나 빌딩에 비해 소액 투자가 가능하고 처분 또한 상대적으로 쉽기 때문이다.
그러나 최근 공급이 크게 늘면서 수익률이 떨어지고 공실 기간이 길어지는 등 공급과잉에 따른 우려의 목소리도 높아 투자 시 주의가 요구된다. 이에 수익률 높은 오피스텔 잘 고르는 방법을 살펴보자.
오피스텔 투자는 무엇보다 입지 선정이 가장 중요하다. 어디에 위치하느냐에 따라 수익률과 공실 등의 차이가 크게 나타날 수 있기 때문이다.
도심 및 역세권과 업무지구 주변, 대학가 등 배후 수요가 탄탄한 곳은 안정적인 수익과 함께 공실 부담도 크게 덜 수 있다.
간혹 공실률 리스크 관리를 소홀히 하는 경우가 있는데 공실률 관리가 곧 수익과 직결됨을 간과해서는 안 된다. 통상 1년 단위로 적정 공실률은 3%, 연간 11일 이하일 경우가 가장 이상적이다.
생활 편의시설도 중요하다. 비즈니스 지원실이나 휘트니스센터, 세탁장, 빨래건조장 등의 편의시설과 부대시설을 잘 갖출수록 임차인 확보가 더 수월하다.
또 임차인 생활편의를 고려해 제공되는 부대시설은 입주자의 수준과 임대료 수준에도 많은 영향을 미친다. 또 주변에 대형 할인점이나, 편의점 같은 직영 유통매장이 들어서는지도 체크할 필요가 있다. 통상 대형 유통사들은 상권 분석 이후에 점포를 입점시키는 경우가 많아 투자 시 참고하면 좋다.
오피스텔은 통상 상업지역에 지어지는 경우가 많고 용적률도 높아 고층건물들이 밀집된 곳에 대부분 위치한다.
자칫 사방이 건물로 막혀 주거 공간이 외부로 노출될 수 있고 낮에도 빛이 잘 들어오지 않는 경우가 있다. 아무래도 일조권과 조망이 나쁘다면 세입자를 구하는데 애를 먹을 수도 있다. 다음으로는 임차인의 시각에서 보는 것이 중요하다.
빌트인 제품과 수납공간은 넉넉한지, 임차인의 시각에서 살펴볼 필요가 있다.
냉장고, 에어컨 등 빌트인 제품 등이 잘 갖춰져 있는지 그리고 세입자가 사용하기 편리하게 배치가 됐는지도 꼼꼼하게 체크하는 것이 좋다.
또 여성 입주자가 늘어나고 있는 만큼 셉드 디자인 등 보안시스템도 잘 갖춰져 있는지도 확인하는 것이 좋다.
오피스텔 매입 시에는 지역에 따라 실제 임대수익률 편차도 큰 만큼 반드시 현장에 나가 월세 수준 등을 확인하고 구체적인 투자수익률 분석을 거쳐 매입에 나서는 것이 좋다.
수익률을 따질 때는 초기 매입자금뿐만 아니라 관리비용, 세금부담, 감가상각 등 추가적으로 소요될 제반 비용 등도 꼼꼼히 따져야 한다. 또 오피스텔은 주거용인지 업무용인지 그리고 일반임대사업자인지 또는 주택임대사업자인지에 따라 취득세, 부가가치세 등의 세금 혜택이 달라지는 점도 고려해야 한다.
관리비는 임차인 확보에 많은 영향을 미친다. 특히 관리비의 대부분은 냉방과 난방에서 차지하는 부분이 크다. 일반적으로 개별 냉난방방식이 관리비 절감이 쉬운 편이지만 효율은 중앙난방식보다 더 좋다. 다만, 난방의 경우 거주 비중이 높은 오피스텔의 경우에는 중앙난방식이 온도를 유지하는 개별난방식보다 비용이 더 드는 경우도 있다.
매입하려는 오피스텔 주변에 소형 주택 공급이 많은지도 살펴야 한다. 오피스텔 공급이 많은 곳은 물론이고 경쟁상품이라 할 수 있는 도시형생활주택 공급이 많은 곳도 되도록 피하는 것이 좋다.
도시형생활주택은 내부 옵션이나 생활공간 구성이 오피스텔과 비슷한 측면이 많다. 실제로 오피스텔과 유사한 도시형생활주택 공급이 역세권을 중심으로 집중적으로 공급되고 있어 오피스텔 투자 시 주의해야 한다. [제공 : 부동산114]
일요서울신문 ilyoseoul@ilyoseoul.co.kr
저작권자 © 일요서울i 무단전재 및 재배포 금지
