공인중개사 측 ‘존치문제’ 난색 드러내
[일요서울 | 오유진 기자] 강북의 한강변 노른자 땅 ‘한남 뉴타운’ 개발 사업과 관련해 일부 구역을 존치하는 형태의 가이드라인이 지난달 29일 발표됐다. 한남 뉴타운 3구역 사업은 지난해 6월 건축심의를 신청했으나 서울시에서 계획 재검토에 들어가며 심의가 1년여 동안 전면 보류된 상태였다. 하지만 이번 가이드라인 발표로 사업 방향과 콘셉트가 확정돼 프리미엄급 주거단지로 급부상하며 투자자가 쏠리고 있다. 서울의 새로운 블루칩으로 떠오른 것이다. 이에 일요서울은 한남 뉴타운 가이드라인 확정에 대한 주변 공인중개사와 노동조합원들의 목소리를 직접 들어봤다.
한남 뉴타운은 2003년 지정됐다. 한남 뉴타운은 새 아파트 1만2000여 가구를 공급하는 대규모 재개발 사업이다. 총 5개 구역으로 이뤄져 있으며 면적이 111만205㎡에 달한다.
사업은 계획과 달리 순조롭지 못했다. 주택 경기 침체 여파로 재개발 사업이 차일피일 미뤄졌고 남산과 한강의 경관 계획과 한남 뉴타운 전체 계획, 3구역 건축계획의 정합성을 재검토해야 한다는 이유로 지난해 5월 건축심의가 전면 보류된 바 있다.
하지만 전면 보류됐던 서울 용산 한남 뉴타운 재개발 사업이 1년 만에 급물살을 탈 것으로 전망된다.
지난달 말 서울시는 한남 뉴타운과 관련한 새 재개발 가이드라인 마련에 나섰고 한남뉴타운 가이드라인 완성과 3구역에 대한 방향과 콘셉트를 확정했다. 특히 지난달 23일 한남 뉴타운 주민들은 박원순 서울시장을 만나 개발의 방향과 콘셉트에 대해 일정 부분 공유하고 교감한 것으로 알려졌다.
서울시 가이드라인에 따르면 한남 뉴타운 3구역 내 보존 가치가 높은 건물·지역은 존치시키는 대신 기존 조합 설계안에 적용된 용적률 230%, 5696가구 규모의 개발 계획은 유지할 방침이다. 국내 최초 개원한 한국이슬람교 서울중앙성원과 제일기획 인근 지역이 존치하는 방안이 담겼다. 존치의 단위를 노후가 심하지 않는 건물로 정할지 토지로 묶을지는 서울시 심의 등을 통해 최종 확정할 계획이다.
부동산 투자자 환영
서울시는 남산 경관 등을 감안해 최고 높이 90m 개발을 적용한다. 구릉지와 옛길 등 지형 특성을 최대한 살려 조성될 것으로 보인다. 3구역 설계는 7개 블록으로 분할해 설계한다. 총괄 계획가를 포함해 총 7명의 공공건축가가 블록별로 건축 설계를 맡기로 했다.
3구역은 재도시정비위원회 자문을 거친 뒤 가이드라인에 맞춰 재정비 촉진계획 변경 절차를 밟고 2017년 건축심의를 받게 될 것으로 전문가들은 전망하고 있다. 특히 서울시는 주민들의 재산권을 지킬 수 있도록 사업 속도를 올린다는 입장으로 알려졌다.
서울시 관계자는 “큰 틀에서 재개발 가이드라인을 잡고 막바지 검토 작업을 벌이고 있다”며 “보존 가치가 있는 부분은 남기고 지형에 순응하는 방향으로 재개발을 추진할 생각”이라고 말했다.
그는 “기본방향은 마련한 상태며 구체적인 실현방안은 조합원 등 사업 관계자들과 지속적으로 논의할 생각”이라고 말했다
한남 뉴타운 재개발사업 가이드라인이 발표되자 개인 투자자의 문의가 늘어나 한남동 부근에 형성돼 있는 공인중개사들은 축제 분위기다.
한 부동산의 관계자는 “거래 횟수와 수요가 늘다보니 파는 사람들도 비싸게 팔고 있다”며 “원래 거래가 없던 곳은 아니었지만 시세가 2013년 하향세였다가 요즘 들어 2009년도 시세에 가까워지고 있다”고 말했다.
그는 “지금이라도 사업 진행 속도가 빨라져 재개발이 빨리 이뤄졌으며 좋겠다”고 기대감을 나타냈다.
또 다른 부동산 관계자는 “2014년 최경환 부총리가 부임하면서 거래량이 늘었고 2015년 상반기 거래량이 증가됐다. 하지만 사회적 문제로 인해 잠시 주춤했다가 이번 가이드라인 발표와 동시에 문의가 빗발치고 있다”고 설명했다.
한남 뉴타운 재개발은 지난해 발생한 메르스 여파와 여름휴가철 등이 겹치면서 가이드라인 발표까지 잠시 주춤하다가 활력을 되찾았다는 게 업계전문가들의 의견이다.
현장에서 만난 조합원은 “조합에서 소식지를 통해 듣고 있는데 서울시와 조합 측이 건축 심의 관련해서 대화를 이어나가고 있다는 걸 들었다”며 “예전보다는 (서울시가)적극적인 입장을 취하고 있어 개발 쪽에 힘이 많이 실리고 있다”고 밝혔다.
실제 부동산 관계자와 인터뷰를 하는 도중 개인투자자들의 전화 및 직접 방문이 끊임없이 이뤄져 한남 뉴타운 개발에 대한 뜨거운 관심을 느낄 수 있었다. 실제 한남동은 외부 투자 비율이 약 70%를 차지하고 있어 이번 재개발 염원과 의지가 높다.
한 개인투자자는 “서울 중심인 한남 뉴타운이 지리적으로 배산임수 형태이고 2017년이면 미군 부대 이전과 동시에 좋은 환경으로 탈바꿈한다”며 “준 강남권으로 생각하는데, 위치상 남향으로 배치돼 있어 조망권이 좋다. 또 고소득자들이 많이 들어와 교육여건 인프라도 좋아질 것으로 생각해 투자 가치가 상당히 높은 것 같다”라고 투자에 관심을 갖는 이유에 대해 설명했다.
존치 문제 여전
다만 한남 뉴타운 재개발 사업 가이드라인 발표를 반기는 분위기지만 상반된 의견도 나오고 있다. 서울시는 이슬람사원과 제일기획 인근지역과 3구역 내 가장 높은 곳에 있는 한광교회 건물에 대해 존치를 고심하고 있는 것으로 알려졌다.
하지만 업계 관계자들은 일제히 존치에 대해 난색을 표하고 있다. 그들은 “존치는 유적지나 보존가치 문화적 가치가 있으면 해야 하지만 (재개발구역에는)유적지가 별로 없다”며 “존치 여부에 대해 섣불리 판단하고 있진 않지만 몇 개 건물은 존치하더라도 재개발 투자자 입장에서 존치하는 것은 원치 않는다”고 말했다.
업계전문가들은 조합 측과 서울시가 재개발을 위해 사전협의를 꾸준히 하고 있으며 2017년도 말에는 심의결과가 나올 것으로 예측하고 있다. 심의 과정과 협의에 따라 존치 문제 등 재개발사업과 관련된 변수는 계속해서 발생할 것으로 보인다.
오유진 기자 oyjfox@ilyoseoul.co.kr
