꼼수 절세 논란이 뜨겁다. 절세란 세법이 인정하고 있는 범위 내에서 세액의 감소 또는 경감을 도모하는 것을 뜻한다. 탈세 및 조세회피와 구별되며, 통상 세법 상의 각종 특혜 또는 경감조치를 활용하는 것을 총칭한다. 그러나 이러한 절세법 중에서 법적인 규제를 피하고 있지만 엄연한 꼼수로 보이는 방법들이 다양하게 나타나고 있다. [일요서울]은 [연속기획-꼼수 절세법의 진실]을 통해 현황을 들여다봤다. 이번 연속 기획은 1편 상속과 증여, 2편 임대업과 다운계약서, 3편 종교인 과세, 4편 기업들의 이상한 절세 백태로 이어진다.
대출 받아 부모 자택 산 뒤 대출금 부모가 갚아
월세는 10만 원인데 관리비가 50만 원, 무슨 일?
그동안 임대업자들은 세금을 줄이기 위해 다양한 수법을 동원해왔다. 과거 전·월세 보증금이 소득으로 환산되는 재산에 포함됐을 때 임차 보증금을 줄여서 신고하는 사례들이 증폭한 바 있다.
보증금을 일부러 낮게 신고하거나, 고령의 부모 명의의 주택에 자녀가 전세권을 설정한 뒤 부채로 차감 받으려고 시도한 사례도 있다. 어떻게 해서든 세금을 줄여보겠다는 꼼수 절세법이었다.
그런데 이와 같은 방법은 주변 시세보다 낮게 신고된 보증금 내역에 대해서는 실사에 들어가는 데다, 부모와 자식 사이의 전세권 등기는 부채로 인정해주지 않아 점차 ‘구식’ 꼼수가 되어 버렸다.
다만 아직까지 전세를 이용한 탈세나 절세는 또 다른 방법으로 횡행하고 있다. 예를 들어 자녀가 부모 명의의 주택을 전세로 임대하는 과정에서 은행 대출을 받고, 이 전세 대출금을 부모가 갚아주는 식이다.
이렇게 하면 자연스럽게 세금 없는 증여가 완성되는 형태다. 실제 국세청은 2013년부터 서울 강남과 용산, 경기 성남시 분당과 판교 새도시 등 고가 주택이 밀집해 있는 지역을 대상으로 10억 원 이상 전세 거주자의 자금 출처를 조사하기도 했다.
전세가 아닌 월세 역시 임대업자들의 꼼수 천국이다. 이들은 연간 월세 소득이 2000만 원을 넘을 경우 소득세 부과 대상이 되기 때문에 이를 줄이기 위해 애를 쓴다. 대신 임차인과 협상해 관리금을 더 받거나, 계약서 상 금액을 낮게 책정한다.
한 마디로 월세는 시세보다 훨씬 낮게 받고 관리비를 수십만 원씩 받아내는 상황이 발생하고 있다. 당장 방 한 칸 구하기 바쁜 임차인들은 울며 겨자 먹기 식으로 임대인의 절세 과정에 도움을 주고 있는 것이다.
또 이러한 일이 발생하는 이유는 임대업을 할 때 관리비는 비용 처리되기 때문에 소득세를 내지 않는다. 특히 원룸은 주택법이 아닌 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 적용받아 공개의무가 없다.
원룸과 마찬가지로 집합건물법에 속한 상가점포나 사무실도 마찬가지다. 서울시 양천구의 한 부동산 업자는 “원룸 관리비는 사실상 주인이 정하는 대로라고 보면 된다”면서 “요즘처럼 집 구하기 어려운 때는 어쩔 도리가 없다”고 거들었다. 한편 이와 같은 문제를 해결하기 위해 김성태 새누리당 의원이 “관리비를 사실상 월세의 일부라고 느낄 정도”라면서 “원룸 관리비 부과기준 제도화 방안 마련토록할 것”이라고 나선 상태다.
또 “청년실업 등이 사회적 문제가 되는 상황에서 부과내역조차 알 수 없는 과도한 관리비는 심각한 부담이자 사회적 문제가 될 수 있다”면서 “고시원 등 원룸형 주택의 임대차 특성을 고려해 관리비 조항 등을 구체화한 표준 임대차 계약서를 보급할 필요가 있다”고 지적했다.
아울러 “고시원은 주택법 상 관리비 공개의무가 없고, 원룸의 경우에는 규모가 30호 미만일 때 주택법의 적용을 받지 않아 의무관리대상에 포함되지 않는다”며 “관리비 부과기준을 제도화하고 부담을 경감할 수 있는 방안을 관계부처와 협의해 강구할 것”이라고 말했다.
다운계약서로 양도세 빼내기 ‘여전’
부동산을 통한 절세 문제 가운데 다운계약서는 빠지지 않고 거론되는 항목이다. 다운계약서란 부동산 매매 과정에서 양도세, 취득세를 낮추기 위해 실제 거래 금액보다 낮은 가격을 매매가로 정해 작성한 계약서다.
당국은 이 다운계약서 자체를 무효로 보고 있지는 않지만, 다운계약서 작성은 탈세를 위한 것이므로 적발됐을 때 매도인과 매수인은 탈루 세금뿐만 아니라 가산세와 과태료를 내야한다.
이미 다운계약서의 불법성은 상당히 알려져 있음에도 불구하고 이를 이용한 절세는 여전히 많은 것이 현실이다. 지난해 국세청이 다운계약서 등을 적발해 추징한 양도세만 해도 1조 원을 넘어선다.
국세청이 국정감사 때 심재철 새누리당 의원에게 제출한 자료에 따르면 지난해 양도소득세 신고 건수는 모두 83만2576건으로 집계됐다. 지난해 양도소득이 신고되지 않거나 축소 신고한 사실이 적발된 건수는 전체 거래의 35%인 29만2199건이다. 양도가액에서 취득액·필요경비 등을 공제한 양도소득세 신고액은 모두 3조3226억 원. 그러나 국세청이 실거래가 조사·신고자료 검증·현장 조사 이후 받아낸 양도세 결정액은 4조3640억 원으로 신고액보다 1조414억 원이다.
결국 양도세를 적게 내려고 다운계약서를 작성하거나 소득 신고를 누락하는 일이 아직도 비일비재하다는 것이다. 양도세는 토지·건물·아파트 분양권 매매 시 이득을 본 금액에 부과되는 세금으로. 1가구 1주택의 경우 조건에 맞으면 과세 대상에서 제외된다.심재철 의원은 “부동산 양도소득 신고에 대해 제대로 알지 못하거나 알면서도 축소해 신고하다 국세청에 적발되는 경우가 여전히 많다”며 “불성실 신고를 하면 적지 않은 가산세를 내야 하는 만큼 국세청도 부동산 거래 신고를 정상적으로 하도록 적극 유도해야 한다”고 말했다.
<강휘호 기자> hwihols@ilyoseoul.co.kr
강휘호 기자 hwihols@ilyoseoul.co.kr
