서초구청, 분양승인 요건 갖추지 못한 재건축 사업 승인
대법원 판결 확정 시 입주계약한 분양자들 피해볼 수도
[일요서울 | 오두환 기자] 가을 분양시장 막이 오르며 서울에 재건축 중인 아파트들이 고객 맞을 준비에 분주하다. 특히 강남권 노른자위 땅에 들어서는 반포 아크로리버 파크에 대한 관심이 높다. 하지만 이 아파트가 부지 소유권을 둘러싸고 재건축조합과 한신공영이 치열한 소송을 벌이고 있다는 사실이 알려지면서 우려의 시선을 받고 있다.
서울 서초구 신반포1차아파트 재건축 조합은 지난해 12월 서울 서초구 반포동 2-1 대지에 건축중인 재건축아파트 반포 아크로리버 파크 1차 분양을 마쳤으며 10월 2일 2차 분양을 앞두고 있다. 1~2차 분양을 합하면 총 1612세대다. 그러나 이 단지는 주택법상 분양 승인에 필요한 대지소유권 확보 등 분양승인 요건을 갖추지 못한 채 서초구청으로부터 분양승인을 받아 시민들에게 분양을 한 것으로 드러났다.
끝나지 않은 법원 판결
재건축조합은 지난해 11월 한신공영을 상대로 매매 혹은 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행을 구하는 소를 냈지만 같은 해 12월 서울중앙지법 민사 37부는 조합 측 청구를 모두 기각하는 원고 전부패소 판결을 내렸다. 당초 반포동 2-1 번지 관련 6만6337.7㎡ 중 2만67.5분의 171.5 지분(약 171.5평) 전체를 넘겨달라는 청구소송이었다.
이후 재건축조합은 같은 달 26일 항소해 법원으로부터 한신공영은 2만67.5분의 1만630.8 지분(약 10.6평)에 관해서만 소유권이전등기 절차를 이행하라는 판결을 받았다.
문제는 나머지 160.9평에 대해서는 여전히 한신공영에 소유권이 남게 돼 향후 법원 판결에 따라 수분양자들이 피해를 입을 가능성이 여전히 남아있다
다만 재판부는 판결에서 “약 147.8평에 대해 구분소유권자의 이전등기청구권을 조합이 대위행사할 수 있다”고 밝혀 향후 이미 아파트를 처분한 구분소유자들의 권리를 대위 행사하기 위한 피보전권리의 존재가 쟁점으로 부각될 전망이다.
춘천 휴먼타운 분쟁 재현될 수도
현재 재건축조합과 한신공영의 부지 소유권을 둘러싼 소송은 최근 문제가 된 춘천시 휴먼타운 아파트 분쟁과 판박이다.
휴먼타운 주민들은 한국토지주택공사가 아파트 부지 일부가 타인 소유라는 사실을 알면서도 토지소유자와 보상 문제를 해결하지 않은 상태에서 이러한 사실을 알리지도 않고 아파트를 분양해 막대한 재산상의 피해를 입게 되었다면서 한국토지주택공사를 상대로 사기분양으로 법적 대응에 나섰다.
반포 아크로리버 파크 재건축사업 과정도 춘천시 휴먼타운 아파트 분쟁과 유사하다. 재건축조합 측은 분양과정에서 한신공영 소유의 대지를 매입하지 않은 상태로 이러한 사실을 알리지 않고 재건축 사업을 진행해 왔다.
또 시행 인가를 내준 서초구청도 사업계획을 검토하는 과정에서 확인의무를 제대로 하지 않았다. 주택법과 주택공급에 관한 규칙 등 관련법규만 제대로 적용했다면 대지 소유권 확보 여부를 둘러싸고 이러한 분쟁이 발생할 여지가 없었다. 결국 서초구청의 안일한 태도로 애꿎은 시민들과 기업이 피해를 보게 됐다.
당초 한신공영 측이 서초구청에 재건축 사업 진행과정에서 관할구청이 토지등기부 등본조차 확인하지 않고 분양 승인 등 처분을 하는 사례는 찾아볼 수 없다고 강력하게 이의를 제기했으나 서초구청은 아무런 조치를 취하지 않았다.
주택법 38조 1항 1호에 따르면 사업주체가 입주자를 모집하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장의 승인을 받도록 정했다. 또 입주자모집 조건을 정한 주택공급에 관한 규칙 7조 1항 1호를 살펴보면 ‘주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보할 것’을 첫 번째 조건으로 규정하고 있다.
만약 판결이 한신공영 측에 유리하게 난다면 재건축 사업 자체는 빨간불이 켜지게 된다. 또 서초구청은 사업 시행인가 당시 기본 요건조차 확인하지 않은 책임을 져야 할 것이다.
“서초구청이 미연에 방지했어야”
분양을 위해서는 서초구청의 입주자모집공고 승인이 나야 한다. 하지만 해당구역인 반포동 2-9 대지 역시 한신공영이 일부 대지를 소유하고 있어 소유권문제가 해결되지 않는 한 승인이 나더라도 또다시 문제가 될 소지가 많다.
현재 한신공영 측은 이 대지와 관련해 올해 초 서울행정법원에 서초구청을 상대로 ‘재건축사업 시행 인가 무효 및 취소 소송’을 제기했다. 현재 앞선 ‘소유권 이전등기’ 청구소송 결과를 보고 진행하기로 돼 있어 법원에 계류 중인 상태다.
이런 가운데 서초구청은 이미 1회차 분양에 대한 승인이 이뤄졌다는 점과 이번 항소심 판결에 따라 지분 확보가 가능할 것이라는 법무법인 광장(조합 측 소송대리인)의 의견을 기초로 2회차 분양에 대해서도 승인을 내리겠다는 입장인 것으로 알려졌다.
하지만 만약 재건축조합 측이 패소한다면 재건축 아파트 준공 사업이 불가능하게 되는 사태가 발생하게 돼 수분양자들에게 막대한 재산상 피해를 입게 할 수도 있다.
한신공영 측은 “서초구청이 우리 소유 지분을 확인하지 않은 상태서 재건축조합에 분양 승인을 냈기 때문에 우리는 물론 수분양자들도 피해를 입게 됐다”며 “서초구청은 이러한 문제가 생기지 않도록 미연에 방지해야 할 의무가 있는데 이를 회피하고 강행했다”고 말했다.
또 한신공영은 대법원에 상고할 예정이라고 전했다. 2심에서 약 10.6평 지분에 대해 소유권이전등기 절차를 이행하라는 판결을 받아들일 수 없기 때문이다. 한신공영은 상고 후 판결을 기다리겠다는 입장이다.
강남 노른자위, 반포 아크로리버 파크
부지 소유권 문제로 논란이 되고 있는 반포 아크로리버 파크는 서초구 반포동에 위치해 ‘강남 노른자위’로 평가 받고 있다. 반포동 일대는 교육·교통·문화·쇼핑시설 등이 잘 갖춰져 있다.
강남권 한강변에서 10년여 만에 나온 새 아파트인데다 특별건축구역으로 지정돼 38층 높이의 고층 아파트로 설계됐다.
동간 이격거리가 59m나 돼 탁 트인 조망권과 풍부한 일조권을 확보했다. 단지 안에 6개 테마 정원이 조성되며 보행로를 따라 한강시민공원 반포지구까지 연결된다.
단지 곳곳에 다양한 고급 커뮤니티 시설이 조성된다. 스카이라운지를 비롯해 게스트하우스, 티하우스 주민라운지, 코인세탁실, AV룸, 음악연습실 같은 문화편의시설과 키즈카페, 독서실&그룹스터디룸, 방과후 아카데미, 작은도서관, 어린이집 등 보육교육시설이 마련된다. 수영장, 피트니스, GX룸, 남녀 사우나, 실내골프연습장&스크린골프장도 갖춰진다.
천장 높이를 일반 아파트보다 30㎝ 높은 2.6m로 설계해 개방감을 높인다. 주방 싱크대에 직접 음식물 쓰레기를 버릴 수 있는 음식물쓰레기 자동이송설비가 설치되고 층간소음을 최소화하는 이중바닥 충격음 차단 시스템이 도입된다.
걸어서 5분 거리에 지하철 9호선 신반포역과 3·7호선 고속터미널역이 있다. 반포대교·올림픽대로·강변북로·경부고속도로를 이용하기에도 편하다. 인근에 센트럴시티·뉴코아백화점·서울성모병원·몽마르뜨공원·한강시민공원 반포지구·서래섬·반포종합운동장 등 생활편의시설이 몰려 있다.
강남8학군에 속한 만큼 교육여건도 좋다. 덜위치칼리지 서울 영국학교를 비롯해 반포초·계성초·잠원초·반포중·신반포중·세화여중고 등으로 통학하기 편하다.
2차 분양 늦어져 서초구청 고민 시작됐나
당초 반포 아크로리버 파크는 계획대로라면 18~19일쯤 입주자 모집공고를 발표하고 4일 후부터 청약 접수를 받아야 했다. 하지만 청약 일정이 늦어졌다. 한신공영과 재건축조합이 소송 중인 상황에서 서초구청이 적극적으로 나서기 어려웠던 상황으로 풀이된다.
한신공영 측 관계자도 지난 26일 “최근 서초구청의 입장이 변한 것 같다”는 말을 했다. 서초구청 관계자도 같은날 오후 3시 46분경 전화통화에서 “아직 2차 분양 승인이 나지 않은 것으로 안다”며 “지금 이와 관련해 바쁘게 움직이고 있다”며 말을 아꼈다. 하지만 이날 오후 6시 직전 2차분양이 승인 났다.
반포 아크로리버 파크는 2회차 전용 59㎡는 8억9000만~10억5000만원에 분양된다. 전용 84㎡는 11억8000만~15억4000만원, 129㎡는 18억~21억4000만원, 164㎡는 21억8000만~23억9000만원에 분양된다. 2회차 분양가는 서초구 반포동의 고가 아파트 ′래미안 퍼스티지′ 시세와 비슷한 수준이다.
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오두환 기자 freeore@ilyoseoul.co.kr
