하반기에도 여전히 전세난이 예상되는 가운데 틈새시장으로 오피스텔 투자에 대한 관심이 높아지고 있는 추세이다.

수익형 부동산 가운데 오피스텔이 가장 먼저 주목받는 것은 상대적으로 적은 자금으로도 투자가 가능하기 때문이다. 또한 1~2인 가구가 늘어나면서 소형 주거공간에 대한 수요가 꾸준히 늘고 있는 것도 오피스텔이 관심을 끄는 이유 중 하나이다.

최근 국토해양부가 민간 주택 임대사업을 활성화하기 위해 주거용 오피스텔도 주택 임대사업자 등록을 허용하는 방안을 추진하는 것도 빼놓을 수 없다. 특히 오피스텔 보유자가 주택 임대 사업자로 등록하면 취득세나 재산세 등의 세금을 기존의 절반 이상 줄일 수 있어 투자 수익률이 높아지는 효과도 기대할 수 있다.

오피스텔 투자에 있어 임대수익률과 더불어 중요한 것이 바로 절세이다.

최근 주택법 개정으로 준주택으로 분류되고 있지만 기본적으로 주택이 아닌 업무용 시설에 해당하는데 주거용으로 사용할 경우에는 주택으로 간주하므로 업무용으로 사용하는지 주거용으로 사용하는지에 따라 과세 기준이 크게 달라진다.

업무용 오피스텔은 업무용으로 신축되고 주택과 달리 일반 과세자로 사업자등록증을 발급 받으면 건물가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 환급받을 수 있다. 업무용 오피스텔은 일반적으로 주거용에 비해 재산세는 높지만 양도소득세나 부가가치세 환급 등 절세 측면에서 유리하다.

업무용 오피스텔을 주택 임대 등 면세 사업에 사용하는 경우 건물가액의 10%인 부가가치세를 환급받을 수 없다. 하지만 오피스텔의 분양에서부터 완성 시점까지는 1~2년의 시간이 소요되며, 분양가액에 포함되어 있는 부가가치세는 결코 적은 금액이 아니기 때문에 이를 잘 활용할 수 있다.

오피스텔 구매 시점에는 완공 이후에 부동산 임대 시 세입자가 업무용으로 사용하는지, 주거용으로 사용하는지 판단할 수 없다. 때문에 먼저 사업자등록을 통해 부가가치세 환급을 받은 후 추후 주택 임대 등 면세 사업으로 사용하는 경우라도 폐업신고를 통해 먼저 환급받은 부가가치세 상당액만 납부하면 된다. 결국 부가가치세 상당액을 무이자로 대출받는 효과를 볼 수도 있다.

만약 주거용으로 사용할 것을 예상하여 구매 시점에 부가가치세 환급을 받지 않은 경우에는 완공 이후에 업무용으로 사용하더라도 분양대금 지급 시 환급받지 못한 부가가치세는 다시 환급받을 수 없다.

또한 주거용으로 사용하다가 10년 이내에 업무용으로 사용할 경우에도 부가가치세 일부 환급이 가능하며 이러한 경우에도 분양 시 먼저 부가가치세 환급을 신고하여야만 혜택을 볼 수 있다.

그리고 다른 주택을 소유한 자가 주거용 오피스텔을 보유할 경우에는 주택으로 간주해 양도 시 양도소득세가 중과 될 수 있으므로 주의하여야 한다.

사업자 등록 신청은 오피스텔 분양 계약일로부터 20일 이내에 해야 부가가치세 환급을 받을 수 있다. 보통 사업자 등록을 하게 되면 뭔가 모를 세금을 더 내지 않을까 하는데 사업자 등록 유무와 상관없이 임대 소득이 발생하는 경우 세금이 부과된다.

예전에는 임대 사업자의 경우 사업자 등록을 내지 아니하면 세무서에 적발되는 경우가 적어 신고하지 아니하거나 이중 계약서를 작성하여 낮은 금액으로 신고하는 경우가 많았다.

하지만 현재 국세청에서는 세입자 신청에 의해 세입자가 지급하는 임차료(월세)에 대해 현금 영수증을 발행하고 있으며 일정 요건을 만족하는 근로소득자의 경우 연말 정산 시 임차료에 대해 소득 공제를 해 주고 있다.

때문에 국세청에서는 임대사업자가 임대료에 대해 신고하지 않더라도 세입자를 통해 임대 사업자의 소득을 파악하고 있다. 만약 임대사업자가 임대소득에 대해 누락하거나 과소 신고를 하는 경우 최고 40%의 가산세를 추가로 부담해야 한다. 정확한 사업자 등록을 통해 오피스텔 보유 시 수익과 절세라는 두 마리 토끼를 잡아보자.


김 기 성
포도설계재무
개인 재무 상담사

 기자