<제532호>

2004-07-15

문 : 저는 얼마간의 여유돈으로 부동산 경매에 참여하여 작은 상가건물 1채를 경락받았습니다. 대금도 모두 지급하고 등기까지 마쳤는데, 문제는 그곳에서 장사를 하고 있던 사람들이 가게를 비워주지 않는 것입니다.처음 부동산 경매를 시작할 때 이런 일이 있을 것이라는 이야기는 들었는데, 막상 제가 이런 입장이 되니 무척 난처합니다. 저도 경락대금의 일부를 금융기관에서 빌려서 넣었기 때문에, 이자를 갚으려면 상가에서 임대료가 나와줘야만 하는데 입주상인들은 임대료도 한푼도 주지않고 계속하여 사용하고 있습니다.그 사람들은 상가건물에 대하여 임대차보호법이 있으니, 마음대로 하라고 하고, 또 자기들이 건물에 많은 돈을 들여 인테리어를 하고 시설보수를 하였으니 그 돈을 변상해주면 건물을 비워주겠다고 합니다.

답 : 민법의 원칙에서 물권은 채권에 우선한다는 법언이 있습니다. 건물의 임대차관계는 채권관계로서 건물의 주인이 바뀌면 그 주인에게는 주장할 수 없는 것이 기본적인 법원리입니다. 그런데, 최근 상가건물임대차보호법이 제정되면서 이러한 사정들이 조금 달라졌습니다. 동법에 의하면 상가건물의 양수인은 이전의 임대차에 대하여 임대인으로 보게 되었고, 따라서 경매로 건물을 양수받았다고 하더라도 위와 같은 법률은 적용이 됩니다(같은 법 제3조 제2항). 다만, 상가건물의 임차인들이 임차하여 사업자등록을 하기 전에 이미 등기된 근저당권 등이 있는 경우는 위와 같은 주장을 할 수는 없는 것이라고 할 것입니다. 아직까지 이와 관련된 판결은 보지 못하였지만, 유사법률인 주택임대차보호법과 관련한 대법원 판결례를 볼 때 위와 같이 해석하여야 할 것입니다.또 한가지 질의하신 내용 중 인테리어 비용과 같은 것은 특약이 존재하는 등의 특단의 사정이 없으면, 위와 같은 비용을 임대인에게 주장할 수 없는 것이라 할 것입니다.

나아가 시설보수 비용과 같은 경우 시설의 유지를 위하여 필요한 필요비 또는 유익비의 주장으로 볼 수 있는데, 그 구체적인 사용처 및 비용을 주장,입증하여야 할 것입니다. 특히 임차인들이 장기간 임대료를 내고 있지 않다면 이는 같은 법의 규정에 불구하고 민법의 임대차관련 규정에 의하여 계약해지의 사유가 됩니다. 귀하께서는 경매 당시의 등기부등본을 확인하여 임차인들의 사업자등록시점 또는 같은 법의 시행시점 이전의 근저당권설정등기의 존재여부를 확인하고, 만약 임차인들의 임대차계약이 효력이 있는 것이라면 해지절차를 밟고 법원에 명도청구소송을 제기하는 등의 방법으로 일을 처리하실 수 있습니다. 하지만, 결국 위와 같은 소송이 장기간 진행되는 동안의 피해는 건물의 소유자가 부담하게 되는 것이라 할 것입니다. 임차인들의 경우는 새로운 건물소유자에게 자신들이 요구하는 주장이 있을 것이고, 이는 대부분 투자된 시설자금과 권리금의 회수를 위한 재계약의 요구 등일 것입니다.소송과 같은 절차를 진행하는 것은 쌍방간에 많은 비용과 시간을 요하는 것이므로 최후의 절차로 생각하시고 임차인들과 합리적인 대안을 마련하기 위하여 노력하여 보시기 바랍니다.