오피스텔 투자 전략
침체 수렁 속에서도 반짝, 노후 준비에도 인기
2010-10-12 김기성
오피스텔은 보통 주거용과 업무용으로 구분하지만 실제 업무용으로 지어진 오피스텔을 주거용으로 사용하는 형태가 많다. 사실상 오피스텔은 사무기능으로 지어졌으나 주거기능으로도 활용되고 있는 것이다. 때문에 오피스텔은 주택으로 사용하더라도 건축법상으로 주택이 아니기 때문에 각종 규제에서 자유로웠다.
특히 여러 채 소유해도 무주택자로 구분되기 때문에 청약가점에 제약이 없어 실거주 뿐만 아니라 투자임대를 위한 상품으로도 인기가 높았다.
2010년에는 오피스텔에 준주택 개념이 도입되어 더욱 관심이 높아지고 있다. 준주택은 실제로 주거기능을 가지지만 주택으로 분류되지 않는 건축물로 고시원이나 노인복지시설, 그리고 주거용 오피스텔 등 업무용으로 분류되는 건물을 말한다. 따라서 준주택 도입에 따른 오피스텔 투자에 관심이 높아지고 있는 것이다.
다만 현재도 오피스텔을 주거용으로 사용할 때 1가구 1주택 비과세 규정에 영향을 줄 수 있어 투자에 신중을 기해야 한다.
2004년 6월 건축규제강화로 금지되었던 바닥 난방 허용이 전용면적 85㎡이하까지로 확대됐다.
주택시장 안정을 위해 기존 업무기능을 중시하던 오피스텔을 주거용으로 일부 인정하는 것이다. 따라서 실거주 혹은 투자임대상품으로 주거용 오피스텔을 고려하고 있는 소비자라면 85㎡이하의 소형평형이 유리하다. 바닥 난방이 허용되어 주거편의를 도모할 수 있고 상대적으로 적은 금액으로 투자가 가능하다.
하지만 기존에 주택을 1채 보유하고 있는 경우는 1가구 2주택이 되어 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 즉 오피스텔을 포함해 2주택을 보유하면 50%, 3주택을 보유하면 60% 중과세가 적용된다. 다만 2010년 12월 31일까지는 기본세율(6~33%)이 적용된다. 다가구주택에는 45%의 세율이 부과된다. 하지만 다른 주택이 없다면 주택가격 9억 이하로 보유기간 3년에 실거주 기간 2년의 조건에 해당한다면 양도세 비과세혜택을 받을 수 있다.
또한 청약통장이 없이도 청약이 가능하고 DTI 규제가 해당되지 않아 역세권의 소형 오피스텔을 노리는 것이 유리하다.
주거, 업무용 오피스텔 임대 시 주의해야할 사항이 몇 가지 있다. 우선 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되기 때문에 주거용으로 오피스텔을 사용하다가 적발되면 주택을 소유한 것으로 간주된다. 만약 세입자가 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하면서 동사무소에 전입신고를 하면 주택으로 간주된다는 점을 잊어서는 안 된다.
그러므로 임대인 입장에서는 전세로 내 놓는 일이 거의 없으며 만약 전세로 내 놓는 일이 있더라도 대부분 전입신고를 안하는 조건으로 계약을 하는 경우가 일반적이다. 1인 가구를 중심으로 소 가구 수요가 늘어나고 있으나 오피스텔 공급물량은 감소하고 있어 임대용으로 소형오피스텔 투자는 유망하다고 볼 수 있다.
강남, 용산, 마포, 분당 등 도심권이나 대학가 주변에 위치한 소형 오피스텔도 수요가 풍부하고 주택을 대체할 수 있어 투자가치는 더 오를 것으로 보인다. 임대수요가 풍부한 업무지구 주변과 역세권 일대 소형 오피스텔 강세는 지속될 것으로 보인다.
특히 바닥 난방이 완화되면서 주거용으로 사용이 가능해져 도심권 수요 증가가 기대된다.
건설업계에서도 소형주택 대체상품으로 보완 개발하면서 공급을 늘릴 가능성이 있다.
임대사업 목적의 투자수요 관심이 늘어나면서 신축 오피스텔에 대한 수요도 늘어날 전망이다. 그러나 소액투자가 가능하고 안정적인 임대수익 창출이 가능해 관심이 높아진 대신 지역별로 임대수익률 격차가 크고 매매시세 차익 기대가 쉽지 않은 만큼 장기적인 임대수요시장의 가치와 규모를 보고 투자지역을 선별해야 한다.
김 기 성
<포도설계재무 개인 재무 상담사>