‘DTI’ 대출관리의 기본 원칙
“‘내집마련’ 대출상환 먼저 생각하라”
2010-09-07 기자
정부는 지난 8월 29일, 그 동안 뜸들이고 있던 부동산 종합대책을 발표했다. ‘실수요자 주택거래 정상화와 서민, 중산층 주거안정 지원 방안’이라는 제목으로 실수요자 대상 총부채상환비율(DTI) 규제 한시적인 완화, 세제제원 강화, 주택건설업체 금융지원 등의 내용이다. 필자는 이 중 ‘총부채상환비율(DTI)의 규제 한시적 완화’를 바탕으로 서민들과 중산층의 ‘내집마련’이라는 대의(?)를 실현하고자 고민하시는 분들을 위하여 대출을 어떻게 관리하여야 하는지, 대출관리의 기본원칙을 분석해 본다.
부동산 종합정책의 세부적인 부채내역을 확인해보면 다음과 같다. 대부분의 사람들이 본인의 부채내역을 정확히 알고 있지 못한 경우가 많다.
필자가 ‘보건복지부 부채클리닉’ 부채상담을 진행하면서 자신의 숨어있는 카드대출이나 세금 미납등 소액의 부채를 정확히 파악하지 못하고 생활하다 낮은 신용평가로 불이익을 받은 경우를 접할 수 있었다.
이에 필자는 대출상환방법의 올바른 선택이란 소득대비 적절한 대출상환 규모를 결정해야 한다고 말하고 싶다.
부채상환 비율은 월간 소득대비 35%를 넘지 않는 선에서 유지해야 하며, 그 이상인 경우에는 현금흐름의 변동에 따라 대출상환 불가의 극단적인 상황이 발생할 수 있다.
대출상환에는 만기일시상환, 원리금 균등분할상환, 원금 균등분할상환의 방법이 있으며, 대출조건이나 규모에 따라 이 중에서 선택 할 수 있다.
이 중에서 이자지불의 기회비용이 가장 적은 것이 원금 균등분할 상환이다. 만기일시상환에 비해 지불되는 이자비용이 약 절반 정도다.
하지만 한정된 월 소득으로 현금흐름이 부족한 경우에는 대출상환 초기에 부담이 큰 형태이기 때문에 선택하기 어렵다.
비상예비자금 (저수지통장)의 준비
대출상환 중에 실직이나 휴직, 급여체납, 사업수입 감소 등 다양한 이유로 현금흐름의 이상이 발생할 경우, 다른 소비지출은 어느 정도 통제가 가능할 수 있지만 금융기관에서는 일시적인 현금흐름의 변동으로 단기적인 대출상환의 조건을 변경하기는 어렵다.
정상적인 대출상환이 이루어지지 않으면 당장 신용도에 악영향을 미치게 되고, 추가적인 대출 등의 경제적인 자유(?)에 제한이 있을 수 있다. 대출도 금융상품이기 때문.
더구나 금융기관입장에서는 가장 중요한 수익의 원천이다.
대부분의 중산층이나 서민들은 금융기관에 적립하거나 예치하는 돈보다 대출의 규모가 훨씬 큰 경우가 많다.
다시 말해서 예치하여 얻어지는 수익보다 대출을 통하여 금융기관에 지불하는 비용이 더 크다는 것이다. 보통 월 10~20만원의 적금을 불입하면서 금리를 비교하여 조금이라도 이자가 높은 금융기관을 찾는 노력을 하듯이 적극적으로 이자비용을 줄이도록 노력하는 것은 꼭 필요한 일이다.
시장금리자의 변동에 따른 더 낮은 금리의 대출상품이나 금융기관으로 변경하는 일이 있을 수 있고, 현금흐름이 개선 될 경우 이자비용을 줄이기 위해 만기일시상환에서 원리금균등분할상환이나 원금균등분할상환으로 대출조건을 변경할 수 있는 경우도 있다.
이러한 내용을 위해서 1년에 한번 정도는 대출받은 금융기관을 방문하여 대출금리도 확인하고 거래실적이나 신용평가의 변경에 따라 대출금리를 낮출 수 있는지 확인하자. 대출 갈아타기를 할 경우에는 사전에 꼭 중도상환수수료에 대해서 확인하여야 한다. 중도상환수수료는 만기 전에 중도상환 시 금융기관이 패널티를 요구하는 것으로, 보통 1~2%정도 이다.
따라서 대출금리만으로 비교하면 실제비용이 다를 수 있다는 것을 명심하자.