강남 재건축시장 ‘꿈틀’
2007-10-31 부동산신문 문윤홍
부동산시장은 정부 정책에 크게 좌우된다. 최근 부동산시장의 일시 위축은 정부의 잇따른 고강도 대책의 결과라 할 수 있다. 하지만 이 같은 정부의 부동산 대책이 지속적인 영향을 주지 못한다는 연구결과가 나와 주목된다. 얼마 전 한국개발연구원(KDI)은 정부정책이 부동산 가격 안정화에 먹혀들지 않는다는 보고서를 내놓았다.
서울 강남권 재건축시장이 꿈틀거리고 있다. 거래도 차츰 재개되고 무엇보다 대선이 다가오면서 이른바 ‘이명박 효과’에 대한 기대감이 피어오르는 모습이다. 이명박 한나라당 대선 후보가 "서울 도심 용적률을 높여 주택 공급을 늘리는 것이 수도권 외곽에 신도시 몇 개 짓는 것보다 낫다"고 말한 후 서울시내 주요 재건축 단지가 하락세에서 벗어나 반등을 시도하는 양상이다.
특히 분양가상한제 시행 및 건축심의 개선대책 발표로 9월 한 달 내내 매수심리가 크게 위축됐으나 최근 재건축 규제 완화 공약이 나오면서 강남권을 중심으로 기대감이 조금씩 높아지고 있다. 워낙 시장이 침체돼있는 탓에 매수세를 찾기가 쉽지는 않지만 저가매물은 심심치 않게 거래되는 분위기다. 경기지역도 일부 저가매물을 중심으로 매수세가 증가하면서 지난해 12월 이후 무려 9월 여 만에 오름세를 나타냈다.
재건축, 차츰 거래 늘어
강남권 재건축 단지 가운데 지난 9월 추석연휴를 전후해 급매물 위주로 거래가 성사되고 일부 호가가 오른 곳도 있다. 강남구 개포동 주공아파트는 지난 추석 연휴 직전에 급매물이 팔리면서 호가가 뛰었다.
주공 1단지 36㎡(11평형)는 추석 전 6억1000만~6억2000만 원대 급매물이 거래된 이후 현재 호가가 6억3000만~6억4000만원으로 2000만원 올랐다. 주공 43㎡(13평형)도 추석 전 7억6000만~7억7000만원에 급매물이 팔리고 나서 현재는 이보다 2000만원 비싼 7억8000만~7억9000만원에 매물이 나온다. 49㎡(15평형)는 지난달 말 9억7000만~9억8000만원이던 것이 10억원을 호가한다.
지난 6~8월 거래가 거의 끊기다시피 했던 서초구 잠원동 지역 재건축 아파트도 추석과 이달 초를 전후해 매매가 늘어났다. 신반포 한신25차 115㎡(35평형)는 지난 9월말 7억4000만원에 거래됐다. 올 봄 급매물 가격인 8억원보다 6000만원 가량 떨어진 가격이었으나 최근 매물 소진으로 호가도 8억원선을 회복했다.
송파구 잠실 주공5단지와 강동구 고덕 주공단지는 거래량 변화는 없으나 10월 들어 매수 문의가 늘고 있다. 용산구는 용산국제업무지구 개발 호재와 관련해 강세를 나타냈다. 매물은 부족한 반면 투자수요가 활발히 몰리는 추세다. 이촌동 강변 72㎡(22평형)의 경우 5000만원 오른 4억8000만～5억원선에 시세가 형성됐다.
재건축 향방 어떻게 될까
시장에선 대선 이후 재건축시세가 반등할 것이라는 시각이 적잖다. 여야 어느 후보가 되든 재건축 분야에 가해진 각종 규제를 일정 부분 풀 수밖에 없다고 보고 있기 때문. 강남 재건축과 관련해 더 이상 나올 규제가 없는 상황이 근본적인 호재라 할 수 있다.
고준석 신한은행 부동산재테크팀장은 "용적률뿐만 아니라 소형 및 임대주택 의무비율 등 재건축을 옥죄고 있는 규제 중 상당 부분이 완화될 것으로 생각되는 만큼 지금이 재건축 투자 적기"라고 말했다.
하지만 일부에서는 새 정부가 들어선다 해도 재건축 규제를 풀기가 쉽지 않을 것이라는 반론도 나온다. 전체 집값을 자극할 염려가 높고 이는 새 정부 초기부터 적잖은 부담으로 작용할 수 있기 때문이다.
박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "최근 세금ㆍ대출 압박에다 주식이나 펀드 등 대체상품에 돈이 쏠리고 있어 재건축 아파트 값이 급등하기엔 역부족"이라고 말했다.