[특별기획-2] 바른재건축·재개발전국연합 황동진 기획실장 인터뷰

재개발·재건축 조합 사업, 어디로 나아가야 하나

▲ 개발·재건축이 활성화된 것은 사실 2005년 이후로 보는 것이 맞다. 그동안 시행착오를 통해 비리나 부정들이 많은 부분 해소됐다고 본다. 하지만 부정과 비리가 아직도 존재하는 것은 사실이다. 사실상 대부분의 사업이 1회성 사업이다 보니 ‘이참에 큰 수익을 노리겠다’는 한탕주의가 있는 것이다. 이들은 1회성 사업이라는 점과 사업적 관계사들의 유혹이 많다는 점에서 강하지가 않다. 다만 미꾸라지 한 마리가 물을 흐린다고, 재개발 조합이 열 곳 있다면 이러한 일이 벌어지는 곳은 한 두 군데 수준이다. 양심을 가지고 열심히 하고 있는 조합들마저 피해를 보고 있다.

또 사실 법이 있다고 해서 범법자들이 생기지 않는 것이 아니지 않은가. 새로운 제도를 만들어 막을 수 있는 부분도 아니다. 현재 시행되고 있는 제도들만 잘 지켜도 부정과 비리를 충분히 막을 수 있다. 또 새로운 제도가 나타나면 또 새로운 꼼수가 만들어지기 마련이다.

- 논란에도 불구하고 고분양가가 지속되는 이유에 대한 생각은.

▲ 우리나라 정부에선 2014년부터 부동산 활성화를 위해 수많은 정책과 제도를 완화했다. 그에 따라 분양시장이 상당히 활성화 됐다. 당시 기준 주택보급률 역시 118% 정도라고 밝힌 바 있다. 그러나 이는 ‘양’적 주택보급률일 뿐, ‘질’적인 주택보급률을 살펴봐야 한다. 집계된 주택보급률을 보면 10년이 지난 주택이나, 40년이 지난 주택이나 한 세대로 인정한다. 10년 이내 신축된 주택만 놓고 보면 분양 물량이 많지가 않다.

2000년대 중반 부동산 황금기 이후 신규주택이 얼마나 보급됐는지 봐야 한다. 당연히 사람들은 이왕이면 능력에 따라 더 좋은, 더 신축인 주택에 들어가고 싶어한다. 이러한 욕구에  대한 ‘질’적 보급이 제대로 나오지 않았다고 본다. 결론적으로 수급논리에 의해 분양가가 높아진다고 판단할 수 있다. 공급이 많다면 고분양가가 일어나지 않았다는 이야기다.

또 재개발·재건축에서 상당부분 조합원 분양으로 넘어가고 일반분양에서 수요자들이 선택해야 하기 때문에 또 분양가가 올라간다. 청약률 자체도 수십대 일의 경쟁률을 보인다. 속된 말로, 고분양가로 시장 내놓아도 질적으로 만족하지 못해온 수요자들한테 먹힌다는 것이다. 아울러 재개발·재건축은 당연히 조합원들의 이득을 극대화하는 것에 목적이 있다. 사업성이 없는 지역은 중간에 조합이 해산되는 일도 빈번하다. 사업성을 증대하기 위해서, 분양가를 높이는 부분도 있다.

- 메이저 건설사들만 독식한다는 지적에 대해.

▲ 2015년부터 신규주택 택지지구 지정을 하지 않는다는 발표가 있었다. 택지지구를 지정하지 않다 보니 한정된 분양 물량에 대한 선호도는 높아지고 있다. 또 택지지구 사업은 공기업 시공사에서 진행했던 것이 많아 상대적으로 낮은 가격으로, 좋은 주거시설에 들어가고 싶어하는 수요자들의 욕구를 만족시켰다.

그런데 지금 분양시장은 민간사업인 재개발·재건축에 의존할 수밖에 없다. 그렇다면 민간사업을 진행하는 데 있어, 브랜드 가치가 높은 시공사가 참여하기를 기대하는 것은 당연하지 않다. 그것은 시장논리로 봐야 한다. 브랜드 가치가 높은 시공사가 참여하면 해당 주택의 시장 가치는 충분히 프리미엄을 받을 수 있다. 그리고 수요자들의 신뢰도 자체가 다르다. 또 나중에 관리처분이 끝나고 나면 집단대출을 받아야 하는데, 시공사의 신용도가 높아야 하는 부분도 있다. 시공사 신용도가 낮으면 제약이 많고, 중소건설사들은 지급보증을 할 여유가 되지 않는다는 점도 이에 영향을 준다. 메이저 시공사가 독식하는 배경이 이것이다.

수백 세대 이상의 재개발·재건축 단지는 애초에 소규모 건설사들이 들어갈 여력이 되지 않는다. 시공능력, 재정능력, 인지도 등 모두 감안하면 메이저로 갈 수밖에 없다. 단순하게 왜 중소건설사들에 혜택을 주지 않느냐는 지적은 잘못됐다.

결론적으로 신규택지지정이 중단됐고, 재개발재건축을 중점으로 하고 있는 가운데 대형건설사들이 주력할 수밖에 없고, 수요자들은 신뢰도를 중요하게 생각하는 상황이 잘 맞아 떨어진 것이다.

- 부정·비리의 근본적인 해결책은.

▲ 해결책은 조합원 내부에서 비리를 눈을 부릅뜨고 찾는 것이 최선이다. 스스로 자정작업을 최대한 열심히 해야 한다는 것이다. 또 임원들은 자신들이 주주의 한 명이라는 사실을 인지해야 한다. 비리는 대부분 교육이 체계적으로 되지 않아서 발생하는 문제다. 임원들을 상대로 지속적인 교육이 필요하다.

조합원들의 투표나 회의가 공정하고 투명하게 이루어지기 위해서는 조합원들도 재개발·재건축 사업에 대한 지식을 쌓아야 한다. 자신들이 잘 알지 못하는 이야기를 조합원 임원들이 할 때 잘 짚어낼 수 있는 능력이 필요하다. 모든 조합원들이 속속들이 사업을 뜯어볼 수 있다면 수많은 감시자가 생기는 효과를 볼 수 있다. 결국은 임원도, 일반조합원도 교육이 절실하다.

또 조합원 임원을 선출할 때는 오랜 기간 두고 봐야 한다. 또 어느 정도 신뢰성 평가도 필요하다는 생각이다. 비리 적발 시 처벌수위 강화는 찬성하는 입장이다. 그러나 앞서 말했듯 처벌 수위가 강화된 김에 더 크게 한몫을 해야겠다고 위험한 생각을 하는 이들은 분명히 나온다.
재개발 재건축 조합 사업은 한 가지 성질에서 결정되는 것이 아니다. 여러 가지 부분에서 다각적으로 검토해봐야 한다. 처벌 수위 강화가 이들의 심리적 압박 효과를 낳을 수는 있지만, 비리를 저지를 의도가 있는 사람은 무조건 범죄를 저지른다.

요약하자면 결국은 스스로의 관심이다. 법과 제도는 이미 충분히 잘 정비돼 있다. 교육과 홍보가 충분해야 한다. 한 가지 더 있다면 공사원가와 수입원가가 공개되어야 하는 것이 전제다. 비록 원가가 사업상 대외비라 하더라도 투명하게 공개되고, 재개발·재건축조합 사업의 비용 등을 개별사업장 별로 판단하라고 놔두는 것이 아니라 고착화된 시스템으로 만들어야 한다는 생각이다.

<강휘호 기자> hwihols@ilyoseoul.co.kr