주식시장 투자전략

미국이 경기 회복세를 보이고 있다. 다수의 지표들이 예상치를 상회하는 결과를 발표하면서 경기 서프라이즈 지수 또한 5월 중 저점을 확인하고 상승추세를 진행 중에 있다. 지표 회복이 특정 범위에 국한된 것이 아니라 소비심리, 제조업 등 넓은 범위에서 포괄적으로 나타나고 있는 상황이기는 하나, 그 중에서도 특히 눈에 띄는 회복세를 보이고 있는 분야가 바로 부동산과 관련된 지표들이다.

건설·기계 업종에 대한 관심 유효
하반기 투자 분위기 상승 기대감?

지난 23일 발표된 부동산 지표 또한 서프라이즈를 기록했다. 미국 상무부가 발표한 바에 따르면 5월 신규주택 판매 건 수는 전월 대비 +2.2% 증가한 54.6만 건을 기록한 것으로 발표됐다. 전년 동월 비로 계산해 보면 +19.5%의 빠른 증가세를 보이고 있는 상황이다. 같은 날 발표된 FHFA 주택 가격 지수는 전월 대비 +0.3% 상승을 기록했다.

이처럼 회복세를 보이고 있는 부동산 관련 지표들은 미국 건설 경기의 회복에 대한 기대감을 더욱 강화시키는 역할을 할 것으로 보인다. 실제 최근 발표된 건설 경기 관련 지표들도 일제히 상승세를 보이면서 부동산 및 건설 경기의 회복세 지속을 시사하고 있다.

재고 주택 소진 기간(월간 판매 건 수 대비 현재 주택 재고 수준, 현재의 주택 판매 건수 하에서 남아있는 신규 주택 재고가 소진되는데 걸리는 기간의 개념)도 4.5개월을 기록해 3월의 5.0개월, 4월의 4.6개월에 이어 점차 단축되는 모습을 보여주고 있다. 주택 수급이 상당히 타이트한 상황임을 시사해 주는 것으로 볼 수 있다.

지난 16일 발표된 6월 NAHB 주택 시장 지수는 59를 기록하며 전월(54)과 컨센서스(56)을 모두 넘어섰다.(해당 지수는 미국의 여느 심리지수와 마찬가지로 50을 기준으로 초과시 경기 회복 전망이 강한 것으로 해석된다.) 특히 해당 지표의 하위 지수인 6개월 후 전망 지수가 69까지 상승하면서 미국의 부동산 경기가 본격적으로 악화되기 이전인 2005년 10월 이후 최고치까지 상승했다는 점이 고무적이다.

같은 날 발표된 신규 건축 허가 건수도 128만건으로 전월 비 +11.8% 증가를 기록해 2007년 9월 이후 가장 큰 폭의 상승률을 나타내고 있다. 해당 지표가 실제 건설 활동에 선행하는 성격의 지표라는 점에서 향후 건설 경기 회복에 대한 신뢰도를 높이는 것으로 볼 수 있다. 이처럼 미국의 부동산과 건설 경기 호조 지속에 대한 신뢰도가 점차 높아져가고 있는 상황인 만큼 해당 부문에 대해 관심을 가지고 지켜 볼 필요가 있다는 판단이다.

그런데 이처럼 미국의 부동산/건설 경기가 눈에 띄는 퍼포먼스를 보이고 있는 것은 사실이지만, 부동산 및 건설 경기의 회복세가 기대되는 것은 비단 미국뿐이 아니다. 유럽, 중국 그리고 우리나라 등 글로벌 주요 지역의 부동산 가격과 건설 관련 지표들을 살펴 보면, 전반적으로 부동산과 건설 경기의 회복세가 나타나고 있음을 확인할 수 있다.

올해 들어 경기가 점차 회복 조짐을 보이기 시작한 유럽의 경우도 부동산 가격의 회복과 건설 경기 회복의 조짐이 수반되고 있다. 앞 페이지의 그림에서 확인할 수 있는 바와 같이 유로존 주요 국가들의 부동산 지표가 바닥을 확인했거나 상승 추세에 진입하기 시작했고, 건축 허가 건 수 또한 회복되는 흐름을 보이고 있다. 유럽 건설 경기와 관련해 EC에서 집계 및 발표하는 서베이 지표인 유럽 건설 신뢰지수도 최근 개선되는 추세이다.

우리나라의 부동산과 건설 경기도 회복세를 보이고 있다. 이미 잘 알려진 바와 같이 국내 부동산 가격은 반복된 정부의 부동산 부양 정책과 전세 가격 상승에 기인해 최근 상승세를 이어가고 있다. 특히 지난 해 중 나타났던 부동산 가격의 상승이 주로 실수요 중심(강북 지역 중심)으로 진행되었던 반면, 이제는 강남 지역의 부동산 시세가 상대적으로 빠르게 움직이는 모습을 보이고 있다는 점에서 부동산과 관련된 투자 심리가 강화되고 있음을 추론해 볼 수 있다.

그리고 최근에는 이와 같은 부동산 시장의 호조와 함께 국내 건축 시장도 주택 시장을 중심으로 빠르게 회복되는 모습을 나타내고 있다. 올해 1분기 민간부문 건설(건축) 수주 금액은 19조원으로 전년 동기 대비 +86.7% 증가했다.

2013년 이후 부진을 면치 못했던 중국의 부동산 시장과 건설 경기에도 긍정적인 시그널들이 나타나고 있다. 2013년 하반기 이후 중국의 부동산 가격은 지속적인 하락 사이클상에 위치하고 있음은 잘 알려져 있다.

그러나 1급지(대도시)를 필두로 부동산 가격의 회복 조짐이 나타나기 시작했다. 중국의 5월 1급지 부동산 가격 변화율(YoY)은 -0.48%로 전년 대비 여전히 마이너스 권에 위치하고 있지만, 지난 3월 -4%를 기록한 이후 회복세를 나타내고 있는 상황이다. 2급지와 기타 부동산 가격도 저점을 형성하기 시작했다.

개선되고 있는 부동산 가격 사이클과 함께 중국의 실제 건설 착공 면적 변화에 선행하는 부동산 거래량 역시 연 초 저점을 형성하고 반등에 나서고 있다. 지난 2월 -17.8%로 바닥을 확인한 주거용 부동산 거래량 변화율은 최근 4개월 연속 반등하면서 5월 –0.03%까지 회복했다.

현재 중국의 부동산 착공 면적 변화율은 +5.3%로 최근 10년래 최저치까지 하락해 있는 상황이다. 이처럼 건설 경기가 경험적인 바닥권에 위치한 상황에서 선행성을 보이는 부동산 가격과 거래량이 개선되고 있다는 점은 중국의 건설 경기 회복에 대한 기대감을 가지기 충분해 보이는 소재라고 볼 수 있다.

이상에서 살펴 본 바와 같이 미국을 필두로 유럽, 한국 등 기타 여러 지역에서도 부동산가격과 건설 경기의 회복 조짐이 나타나고 있는 상황이다. 당연히 건설 기계 업종에 대한 관심을 떠올려 볼 수 있는 상황이다.

그럼에도 불구하고 해당 업종에 대해 관심을 가지기 어렵게 만들었던 것은 결국 우리 증시의 건설 기계 업종과 불가분의 관계에 있는 중국의 건설 경기가 둔화되고 있다는 문제 때문이었던 것으로 볼 수 있다.

그러나 이상에서 살펴 본 바와 같이 중국의 부동산 경기도 하락 사이클이 둔화되는 모습이 나타나고 있으며, 이를 미루어 중국 건설 경기의 바닥 확인 가능성도 타진해 볼 수 있다는 판단이다. 특히 중국의 투자 활동은 하반기에 보다 적극적으로 이루어 진다는 점과 중국 내부적으로 3월 전인대 이후로 다수의 대규모 인프라 투자 계획들이 발표되면서 하반기 투자 경기의 회복 가능성을 높여주고 있다는 점 등을 함께 고려한다면 관련 종목군에 대한 관심을 가져 볼 필요가 있는 시점이라는 판단이다.

자료=조병현 유안타증권 연구원